Czy nieruchomości rzeczywiście chronią nasze oszczędności przed inflacją?

W całym 2022 roku w zasadzie głównym tematem zarówno codziennych rozmów, jak i przekazów medialnych, jest oczywiście inflacja. Spadek wartości pieniądza zdominował debatę publiczną w kraju nad Wisłą i trudno się temu dziwić, inflacja w Polsce jest jedną z najwyższych odnotowanych w całej Europie. Co prawda do Turcji nam jeszcze trochę brakuje, ale nie jest to jakieś specjalne pocieszenie. Odnotowane 15,5% inflacji w czerwcu nie napawa optymizmem. W związku z tym, wszyscy szukamy skutecznych metod na ochronę naszego kapitału przed spadkiem jego wartości. Jedną z nich jest oczywiście lokowanie kapitału w nieruchomości, ale czy jest to jednak naprawdę skuteczna metoda ochrony pieniądza przed inflacją?

Zacznijmy od podstaw. Czy nieruchomości są bezpieczną przystanią dla naszych oszczędności?

Na samym początku warto sobie odpowiedzieć na pytanie, w jaki sposób nieruchomości mogą nas ochronić przed inflacją. Otóż okazuje się, że nawet w perspektywie historycznej, nieruchomości są jedną z głównych gałęzi inwestycyjnych, w której osoby posiadające jakikolwiek większy kapitał, lokują swoje oszczędności. Mało co bowiem jest tak rynkowo stabilne, jak nieruchomości właśnie. Mimo tego, że lokaty bankowe zyskały nieco na oprocentowaniu w ostatnim czasie, to nigdy nie mamy pewności, czy nasze oszczędności na pewno są pod dobrymi skrzydłami i czy aby na pewno zyskają na wartości. Nieruchomości zawsze taką przystanią były i niezależnie od tego, czy mówimy o mieszkaniach, domach, gruntach czy obiektach komercyjnych. Jest to bowiem związane z niepodważalnymi od dziesiątek lat regułami gospodarczymi, których rynki doświadczają i doświadczać będą. Skąd zatem możemy mieć pewność, że nasza nieruchomość ochroni nasze oszczędności przed inflacją?

Odpowiedzią są… cykle koniunkturalne.

Jak mawiają klasycy ekonomii, aby była hossa, musi być i bessa. Jest to uniwersalna zasada, na której oparty jest cały system kapitalistyczny i wszelkie procesy produkcji. Od zarania kapitalizmu mieliśmy do czynienia z cyklicznymi wzrostami, jak i kurczeniem się całych gospodarek, których jednym z efektów były oczywiście kryzys i inflacja. Tracą wówczas na wartości w zasadzie wszelkie dobra, które udało nam się zgromadzić w czasie gospodarczego prosperity. Jeżeli spojrzymy na rynek nieruchomości z nieco szerszej perspektywy, niż tylko „tu i teraz” lub z perspektywy najbliższych dwóch-trzech lat, wówczas okaże się, że uwzględniając właśnie powyżej wskazane cykle koniunkturalne, nieruchomości mimo być może nawet sezonowych spadków, w perspektywie długoterminowej na wartości wyłącznie zyskują. I zyskują niemało- szczególnie w krajach takich jak Polska, gdzie deficyt mieszkaniowy szacowany jest na dobrych kilka milionów lokali.

W czasach hossy, deficyt mieszkaniowy się zmniejsza, ponieważ większa ilość osób może sobie pozwolić na zakup własnego „M”. W czasach gospodarczego opóźnienia jednak, osoby planujące zakup mieszkania muszą po prostu tę decyzję odłożyć. Do kiedy? Najczęściej do momentu poprawienia się sytuacji gospodarczej, która następuje z reguły po maksymalnie kilku latach kryzysu. I właśnie po kilku latach kryzysu przychodzi znów swoiste odrodzenie rynku nieruchomości, a popyt na mieszkania jest jeszcze większy, niż przed kryzysem. Dlaczego? Przede wszystkim dlatego, że jeżeli przez kilka lat bessy klienci wstrzymują się z zakupem własnego „M”, to po kilku latach wchodzimy w erę zdwojonego popytu, na rynku pojawiają się bowiem nie tylko nowe roczniki młodych osób zainteresowanych mieszkaniami, ale też wszyscy Ci, którzy odkładali decyzje zakupowe na „lepsze czasy”. Po kilku latach bessy czeka nas zatem skumulowane i zdwojone oddziaływanie strony popytowej na rynku, która za kilka lat wywinduje ceny nieruchomości do niespotykanych dotąd wartości. Dlatego też, należy mieć na uwadze fakt, że nieruchomości mieszkalne w perspektywie długoterminowej z pewnością na wartości tylko zyskają. Tym bardziej, że trend migracyjny jest w zasadzie jednoznaczny, zdecydowanie więcej osób przyjeżdża, niż opuszcza kraj nad Wisłą. I nie chodzi tu tylko o uchodźców z Ukrainy. Polska od kilku lat stała się atrakcyjnym rynkiem dla populacji wielu, najczęściej wschodnich krajów.

A jakie są alternatywy inwestycyjne?

Tak naprawdę, wybór nieruchomości jako naszej prywatnej, swoistej tarczy antyinflacyjnej, pada również z kilku innych powodów. Przede wszystkim bowiem warto sobie zadać pytanie o to, jakie są inne alternatywy inwestycyjne wobec rynku nieruchomości. Mamy chociażby rynek kruszców, najczęściej złota. Złoto po pierwsze jest bardzo trudno dostępne w fizycznej postaci, a po drugie jego cena uzależniona jest w ogromnym stopniu od kursu dolara, który w ostatnich tygodniach przyjął najwyższe notowania w historii. Po trzecie zaś, złoto, w przeciwieństwie do nieruchomości, nie przynosi nam dochodu pasywnego. Wynajmując nieruchomości zarabiamy dodatkowe pieniądze, a złoto nie może nam czegoś takiego zaoferować. Poza tym, trzymanie fizycznej sztabki złota jest jednak nieco ryzykowne, szczególnie, jeżeli chcemy przechowywać ją w naszych czterech ścianach.

W alternatywie mamy też lokaty bankowe, których oprocentowanie jest znacznie niższe, niż wskaźnik inflacji (najwyższe wynoszą około 6-7%, a wskaźnik inflacji to na ten moment już ponad 15%). Ponadto, lokata to zawsze terminowe „zawieszenie” naszych pieniędzy, bowiem dostęp do nich jest znacznie ograniczony. W porównaniu do nieruchomości, którą można w zasadzie momentalnie spieniężyć w razie potrzeby, jest to dość istotna wada, o której często myślą wszyscy ci, którzy szukają bezpiecznej przystani dla swoich oszczędności.

Warto również dodać, że lokata bankowa nie chroni nas przed sytuacjami skrajnie ekstremalnymi. Co prawda, w 2008 roku nie przechodziliśmy tego w Polsce, natomiast przypomnijmy, że światowy kryzys sprzed ponad dekady rozpoczął się od upadku jednego z największych amerykańskich banków, Lehman Brothers. Pochłaniając oszczędności milionów Amerykanów, doprowadził on do wielu dramatów i ludzkich tragedii. W przypadku nieruchomości, jakiekolwiek zawirowania w sektorze bankowym są nam niestraszne i to kolejny argument za tym, aby zainwestować w nieruchomości, zamiast w alternatywne źródła lokowania kapitału.

A w jakie nieruchomości inwestować? Napisaliśmy o tym obszerny artykuł, do którego lektury serdecznie zapraszamy tutaj!