Co to jest umowa przedwstępna i kiedy się ją stosuje?

Kiedy planujemy zakup dowolnej nieruchomości, często z jakiegoś powodu nie możemy (lub nie chcemy) udać się bezpośrednio do notariusza w celu zawarcia umowy sprzedaży. Sytuacja ta może wynikać z wielu względów, począwszy od konieczności uzyskania kredytu na zakup, kończąc chociażby na chęci „zarezerwowania” konkretnej nieruchomości przed aktem notarialnym. Wówczas, stosujemy tak zwaną „umowę przedwstępną”, która jest pierwszym krokiem do zawarcia umowy przyrzeczonej (ostatecznej). Co jednak warto o niej wiedzieć? Kiedy się ją stosuje i na co trzeba zwrócić szczególną uwagę podpisując tego typu dokument zarówno przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego, jak i wtórnego? O tym dowiesz się z dzisiejszego artykułu!

Umowa przedwstępna na rynku wtórnym

Umowa przedwstępna na rynku wtórnym najczęściej zawierana jest oczywiście w momencie, kiedy to kupujący konkretną nieruchomość ubiega się o kredyt. Wówczas, tego typu dokument jest mu niezbędny do przedstawienia w banku, który ma finansować zakup nieruchomości. I to jest główna przyczyna zastosowania umowy przedwstępnej na rynku wtórnym, choć nie tylko.

Kiedy jeszcze stosuje się umowę przedwstępną?

Tak naprawdę, spektrum zastosowania umowy przedwstępnej jest relatywnie szerokie i nie ogranicza się wyłącznie do sfinansowania nieruchomości przy udziale środków kredytowych. Umowa przedwstępna jest zobowiązaniem z którego wynika, że strony mają zamiar zawrzeć ostateczną umowę sprzedaży. Stosuje się ją zatem także w przypadku, gdy chociażby stan prawny nieruchomości nie jest całkowicie uregulowany, ale obie strony chcą zawczasu zawrzeć zobowiązanie, z którego wynika, że po spełnieniu określonych warunków (na przykład właśnie uregulowaniu stanu prawnego, czy też po wypowiedzeniu umowy najmu i pozostawieniu lokalu niezamieszkałego), dojdzie do umowy przenoszącej własność nieruchomości.

Umowa przedwstępna może być zawarta zarówno w formie cywilnoprawnej, jak notarialnej. Różnica polega na tym, że w przypadku formy notarialnej, każda ze stron może niejako „przymusić” drugą do transakcji, jeżeli ta nie chciałaby doprowadzić do umowy przeniesienia własności (ostatecznej umowy sprzedaży). Dodatkowo, notarialna forma umowy sprawia, że kupujący może zażądać wpisania wzmianki do księgi wieczystej o właśnie zawartej umowie przedwstępnej. Taki wpis do księgi wieczystej chroni nas chociażby przed nieuczciwym sprzedawcą, który mógłby chcieć sprzedać swój lokal dwukrotnie innemu kupującemu. Dzięki wzmiance, tego typu żądanie widnieje w księdze wieczystej lokalu i żaden notariusz nie będzie miał możliwości przeprowadzenia takiej transakcji.

Umowa przedwstępna na rynku pierwotnym

Kiedy omówiliśmy już zastosowanie umowy przedwstępnej na rynku wtórnym, warto dodać kilka słów o umowie w kontekście rynku pierwotnego. I tutaj widocznych jest wiele analogii do rynku wtórnego, aczkolwiek pewne aspekty znacznie się różnią w obu tych sytuacjach. Po pierwsze, umowa przedwstępna z deweloperem zawierana jest wyłącznie w przypadku, kiedy budowa została ukończona, a dla inwestycji zostało wydane pozwolenie na użytkowanie.

Dlaczego tak się dzieje?

Dlatego, że do momentu uzyskania pozwolenia na użytkowanie, budowa jest cały czas „w trakcie” i obowiązuje nas wówczas umowa deweloperska. Zabezpiecza ona środki nabywców na dedykowanym rachunku powierniczym, który zwalnia pieniądze deweloperowi dopiero po ukończeniu konkretnego etapu budowy. W momencie jej ukończenia, umowa deweloperska i rachunki powiernicze nie mają zastosowania, skoro budowa jest zakończona, nie ma potrzeby nadzwyczajnej ochrony pieniędzy nabywców przed na przykład niewypłacalnością dewelopera, a co za tym idzie, ryzykiem nieukończenia budowy. Zatem podkreślmy raz jeszcze: moment uzyskania przez inwestycję pozwolenia na użytkowanie, jest momentem, w którym klient nie podpisuje umowy deweloperskiej, tylko właśnie umowę przedwstępną.

Umowa deweloperska a przedwstępna. Jakie są różnice?

Obie umowy różnią się oczywiście pod wieloma względami. Oprócz wcześniej wspomnianych zapisów dotyczących rachunków powierniczych, umowa przedwstępna może, ale nie musi być zawierana w formie aktu notarialnego. Umowa deweloperska zawsze wymaga formy notarialnej, definiuje ją ustawa deweloperska i ponadto narzuca na dewelopera kilka istotnych obowiązków, takich chociażby jak dodanie jako załącznika do umowy prospektu informacyjnego i dedykowanych załączników. W przypadku umowy przedwstępnej, takiego obowiązku nie ma. Między innymi z tego względu, umowa przedwstępna jest zdecydowanie krótsza, niż deweloperska i posiada zdecydowanie mniej załączników.

Dodatkowo, warto zaznaczyć, że jeżeli zdecydujemy się na formę notarialną umowy przedwstępnej, jej koszty z reguły pokrywa kupujący. Jest to niepisana zasada, która często odnajduje swoje miejsce nawet w podręcznikach prawniczych dotyczących prawa obrotu nieruchomościami. Umowa deweloperska zaś, finansowana jest zgodnie z ustawą deweloperską, czyli po połowie od każdej ze stron.

Co jeszcze warto wiedzieć o umowie przedwstępnej z deweloperem?

Na koniec notarialnego kontekstu umowy przedwstępnej warto dodać, że jeżeli zdecydujemy się właśnie na tę formę umowy, to możemy (ale nie musimy) zażądać wpisania wzmianki do księgi wieczystej o zawartej umowie (co jest obligatoryjne w przypadku umowy deweloperskiej). A co nam daje takie rozwiązanie? Oczywiście to, że jeżeli deweloper omyłkowo spróbowałby sprzedać ponownie nasze mieszkanie jeszcze innemu klientowi, nie będzie to możliwe, bowiem kancelaria notarialna uzyska informację w bazie ksiąg wieczystych, że tego typu umowa miała miejsce.

Umowa przedwstępna z deweloperem zawierana jest z podobnych przyczyn, co w kontekście rynku wtórnego. Najczęściej chodzi oczywiście o uzyskanie środków kredytowych na zakup mieszkania. Aby bank mógł udzielić tego typu finansowania, musi mieć dostarczony oryginał umowy przedwstępnej, aby skutecznie rozpatrzyć wniosek kredytowy.

Kolejna ważna informacja – uwaga na klauzule abuzywne!

Na koniec warto także dodać, że w porównaniu z rynkiem wtórnym (gdzie najczęściej zbywcą jest osoba fizyczna), tak przy umowie przedwstępnej z deweloperem, budowniczy ma narzucone relatywnie rygorystyczne zasady tworzenia poszczególnych zapisów umowy. Chodzi tu o niestosowanie tak zwanych „klauzul abuzywnych”, czyli postanowień umownych, które Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta uznał za niedozwolone. Na stronie internetowej Urzędu można zapoznać się z przykładowymi klauzami, które zostały przez UOKiK uznane właśnie za abuzywne. I to również powinno zwrócić naszą uwagę podczas podpisywania umowy przedwstępnej z deweloperem.