Co z rynkiem deweloperskim w perspektywie 2022 i 2023 roku?
W ostatnich tygodniach zarówno media głównego nurtu, jak i serwisy stricte branżowe próbują odpowiedzieć na szereg pytań związanych z rynkiem deweloperskim- tak obecnie, jak i w najbliższej przyszłości. Często analizy różnych ekspertów diametralnie się od siebie różnią, dlatego też w gąszczu wielu danych, wskaźników i opinii, często wypracować jakiekolwiek jedno, spójne stanowisko na temat w przyszłości rynku pierwotnego. Dlatego też, w dzisiejszym artykule postaramy skupić się przede wszystkim na… faktach. Bo to właśnie fakty są pewne, przewidywanie zaś niekoniecznie. Zostańcie z nami przez chwilę, bo poniżej przedstawiamy najważniejsze fakty dotyczące mieszkań od deweloperów i perspektyw na najbliższy rok!
Co czeka rynek pierwotny? Zacznijmy od faktów.
Zaczynając od faktów, warto na początek przytoczyć kilka danych statystycznych, które będą punktem wyjścia do dzisiejszych rozważań. Po pierwsze zatem, należy zdać sobie sprawę z jednej kwestii – zarówno w tym, jak i w przyszłym roku, powstanie zdecydowanie mniej nowych budynków mieszkalnych. I to zarówno w stolicy czy największych aglomeracjach miejskich, jak i na peryferiach – o miasteczkach i wsiach zdominowanych przez budownictwo jednorodzinne nie wspominając. Wedle statystyk, deweloperzy rozpoczęli dotychczas budowę około 40% mniej mieszkań, niż na przykład przed rokiem. To oznacza, że deweloperzy również kierują się ogromną dozą ostrożności, która wynika z mniejszej zdolności kredytowej Polaków, którą zaserwowały nam podwyżki stóp procentowych. Jest zatem po prostu pewne to, że mieszkań będzie znacznie mniej i sytuacja zdecydowanie będzie się różniła od tego, co mieliśmy okazję oglądać przez ostatnie 6 lat, czyli prawdziwej, deweloperskiej hossy.
Po drugie – zaburzenia łańcuchów dostaw.
Zarówno w związku z pandemią koronawirusa, jak i konfliktem na Ukrainie, doszło do istotnego zaburzenia łańcuchów dostaw rozmaitych materiałów budowlanych. Nie chodzi już tylko o na przykład samą stal czy styropian, ale w zasadzie wszystkie składowe nowych budynków mieszkalnych. A z deficytem związane są oczywiście… podwyżki cen. I to niebotyczne! Niektóre z materiałów zdrożały nawet o ponad połowę w porównaniu do analogicznego okresu zeszłego roku, natomiast uśredniając, cena budulców poszybowała do góry o nieco ponad 30%. To z pewnością przełoży się nad podwyżki cen mieszkań, bowiem ciężko oczekiwać, że deweloperzy obniżą własne marże budowanych lokali.
Paradoksy budowy i przeciągający się czas odbioru mieszkań.
W związku z zaburzeniem łańcuchów dostaw powiązane są także kolejne reperkusje dla całego rynku pierwotnego. Po pierwsze, niedostępność materiałów sprawia, że ogromną ilość nowopowstałych osiedli czekają opóźnienia w odbiorach. Ciężko bowiem wymagać od generalnych wykonawców, że będą prowadzić swoje prace w terminie, jeśli po prostu nie mają czym budować. Mało tego! Dochodzi do sytuacji, w której zamówione i opłacone wiele miesięcy wcześniej materiały w hurtowniach, finalnie nie trafiają do odbiorcy- ceny bowiem wzrosły tak skokowo, że hurtownie wolą oddać wpłacone wcześniej środki i sprzedać innym klientom materiały po obecnych, horrendalnych cenach. Jest to co prawda zachowanie delikatnie mówiąc nieeleganckie, ale zdarza się ono niestety coraz częściej.
O podobnych zależnościach możemy mówić także na linii deweloper-generalny wykonawca. Kierownicy budów często sygnalizują, że ze względu na rosnące koszty budowy (nie tylko wynikające z deficytu materiałów, ale też poprzez rosnące koszty wynagrodzeń i niemożność znalezienia pracowników), nie są oni w stanie zakończyć projektu w ramach ustalonego na początku budowy kosztorysu. Dochodzi zatem do bardzo wielu nieporozumień, którego finalnymi ofiarami mogą zostać… konsumenci, którzy nie tylko odbiorą swój lokal z pewnym opóźnieniem, ale niewykluczone, że będą musieli się liczyć z zapisami umownymi dotyczącymi waloryzacji cen kupionych mieszkań. Przy tak niepewnej sytuacji gospodarczej deweloperzy nie są bowiem w stanie dokładnie przewidzieć tego, ile finalnie kosztowała będzie budowa nowego osiedla.
Po czwarte – deweloperzy są w bardzo dobrej kondycji finansowej.
Często możemy usłyszeć z przekazów medialnych, że deweloperów czeka prawdziwa bessa, w związku z czym budowniczy będą zmuszeni do obniżki cen lokali. Nic bardziej mylnego- deweloperzy przez ostatnie 6 lat przeżywali prawdziwą hossę na rynku i systematycznie bili kolejne rekordy czy to wydawanych pozwoleń na budowę, czy to wybudowanych lokali, czy wreszcie sprzedanych mieszkań. I oczywiście również… kolejne rekordy padały w kontekście cen – zarówno za pojedyncze lokale, jak i za metr kwadratowy nowego lokum. W związku z tym, deweloperzy stoją naprawdę solidnie pod kątem czysto finansowym- a dopiero kryzys finansów przedsiębiorstwa mógłby ich skłonić do obniżenia cen lokali. To się jednak niemal na pewno nie wydarzy – zarówno do końca obecnego, jak i przyszłego roku.
Nowelizacja ustawy deweloperskiej
Kolejnym, bardzo istotnym czynnikiem wpływającym na rynek deweloperski zarówno w 2022, jak i 2023 roku, będzie nowelizacja ustawy deweloperskiej, która narzuca na budowniczych kilka dodatkowych obciążeń- w tym finansowych. To chociażby konieczność odprowadzania jednego procenta od ceny mieszkań na specjalny fundusz gwarancyjny, jak i szereg innych obowiązków, które będą generowały relatywnie wysokie koszty po stronie deweloperów. To także prognozuje, że na jakąkolwiek obniżkę cen, szczególnie w wielkich ośrodkach miejskich, naprawdę trudno będzie liczyć.
No i na koniec… zagraniczne fundusze mieszkaniowe.
Na koniec niniejszej analizy warto także poruszyć kwestię zagranicznych funduszy inwestujących hurtowo w mieszkania, które będą docelowo wynajmowane naszym rodakom w całym kraju. Media coraz częściej obiegają informacje o zakupie 400, czy nawet 1000 mieszkań przez jedną, zagraniczną spółkę zajmującą się nieruchomościami. Niesie to za sobą wiele reperkusji- po pierwsze, zmniejsza się wolumen mieszkań dostępnych dla klientów indywidualnych (którzy i tak będą mieli ograniczone możliwości wyboru w wyniku redukcji podaży przez deweloperów). Po drugie zaś, może to w perspektywie lokalnej prowadzić do swoistego monopolu na rynku wynajmu mieszkań. Po trzecie, stawia to w wyśmienitej sytuacji samych deweloperów. Zamożne, zagraniczne instytucje kupują mieszkania niemal zawsze za gotówkę. To niejako jest w stanie zrównoważyć słabnący popyt ze strony kredytowych, indywidualnych nabywców z nad Wisły.
Warto w tym kontekście także dodać, że deweloperzy bardzo chętnie sprzedają funduszom nieruchomości po cenach nie tyle hurtowych, co wręcz promocyjnych, jednocześnie w żaden sposób nie uszczuplając swojej marży. Jak to możliwe? Otóż deweloper sprzedając setki mieszkań jednemu klientowi jest w stanie zaoszczędzić ogromną ilość pieniędzy na… działalność marketingową i sprzedaż. Jeżeli od momentu wbicia pierwszej łopaty w ziemię, do odbioru mieszkania mija z reguły nie mniej, niż dwa lata, to oznacza przynajmniej 24 miesiące bez ogromnych kosztów zarówno marketingowych (banery, reklama w Internecie, artykułu sponsorowane, ogłoszenia na portalach sprzedażowych, prowizje dla pośredników), jak i sprzedażowych (utrzymanie biura sprzedaży, pracowników w nich pracujących i wypłacanych kwartalnie prowizji). To wszystko sprawia, że deweloperzy bez mrugnięcia okiem, z otwartymi ramionami przyjmą każdego klienta instytucjonalnego, który zechce kupić setki mieszkań.