Jak przygotować mieszkanie pod wynajem?

Kiedy planujemy wynajem mieszkania, najczęściej chcielibyśmy, aby najemcami były nie tylko osoby bezproblemowe, ale i takie, które nie będą miały problemów z comiesięcznymi płatnościami. Nie ukrywajmy, każdej osoba wynajmującej lokal mieszkalny zależy na tym, aby długofalowo i bezproblemowo współpracować z przyszłymi najemcami. Aby to osiągnąć, należy od samego początku doskonale przygotować naszą ofertę dla przyszłych lokatorów. Jak zatem przygotować mieszkanie pod wynajem? Jak sprawić, żeby z całego ogromu ofert na portalach ogłoszeniowych przyszli najemcy wybrali właśnie nasze lokum? O tym wszystkim przeczytacie w dzisiejszym artykule!

Jak przygotować mieszkanie do wynajmu, aby maksymalizować zyski?
Po pierwsze: praktyczny układ mieszkania.

Jedną z podstawowych kwestii, która sprawia, że najem lokalu jest faktycznie zyskowny, jest bardzo często pomijana cecha lokali mieszkalnych, czyli ich układ. Poniższe wskazówki będą przydatne zarówno dla osób, które dopiero chcą zakupić mieszkanie pod wynajem, jak i dla tych, którzy już je posiadają.

Pora na konkrety. Jak ognia unikaj układów z przechodnimi pokojami lub kuchnią. Jeżeli dostęp do jakiegokolwiek pomieszczenia w mieszkaniu jest uzależniony dostępnością drugiego, wówczas automatycznie ograniczamy sobie pulę potencjalnych najemców, którzy chętnie wynajmą nasz lokal. Zarówno studenci, jak i firmy (niezależnie od tego, czy są zainteresowane mieszkaniami dla własnych pracowników, czy też w ramach dalszego podnajmu) negatywnie spoglądają na mieszkania z przechodnimi pomieszczeniami. Znacznie ogranicza to swobodę w korzystaniu z lokalu, a także może powodować potencjalne konflikty między lokatorami, których jako właściciel z pewnością chcesz uniknąć. Jedynym wyjątkiem od tej zasady są małe mieszkania dedykowane singlom lub parom. W tym przypadku bowiem, fakt istnienia przechodnich pokoi nie będzie aż tak dojmujący i nie powinien zniechęcić naszych potencjalnych lokatorów.

Jak zatem widać, wiele rzeczy zależy od naszego… klienta docelowego. Zatem kolejnym ważnym krokiem jest zdefiniowanie odbiorcy, do którego adresujemy naszą ofertę!

Tak naprawdę, wskazówka dotycząca nieprzechodnich pokojów jest raczej uniwersalna (z nielicznymi wyjątkami opisanymi wyżej). Jeżeli chodzi jednak o wszelkie inne kwestie, tutaj sytuacja wygląda zgoła inaczej i należy do nich podejść w wysoce indywidualny sposób. Zacznijmy od tego, że wynajmując mieszkanie w systemie długoterminowym, mamy kilka potencjalnych grup docelowych, które mogą być zainteresowane naszym lokalem. A są to przykładowo:

• Studenci (w dużych miastach akademickich)
• Młode pary
• Single
• Firmy, które wynajmują mieszkania dla swoich pracowników
• Rodziny z dziećmi
• Obcokrajowcy
• I wiele, wiele innych

Dopiero po określeniu, której grupie docelowej chcemy oferować nasz lokal, powinniśmy przejść do kwestii wyposażenia lokalu w niezbędne sprzęty, jak i aranżację wnętrza. Ten punkt jest wręcz kluczowy dla losów naszego przyszłego mieszkania, dlatego warto dobrze przemyśleć wyżej wymienioną kwestię. Każda z tych grup docelowych niesie bowiem ze sobą zarówno pewne korzyści, jak i obciążenia. Przykładowo, rodziny z dziećmi są teoretycznie bezproblemowymi najemcami. Nie organizuję hucznych imprez, a także z reguły starają się żyć w dobrych relacjach z sąsiadami. Z drugiej jednak strony, rodziny z racji posiadanych dzieci są szczególnie chronione ustawą o ochronie praw lokatorów. W razie jakichkolwiek niepowodzeń, eksmisja rodziny z dzieckiem (lub nawet kobiety w ciąży) jest dla właściciela prawdziwą gehenną, która może narazić nas na ogromny uszczerbek na zszarganych nerwach, jak i będzie nas kosztowała ogromne ilości pieniędzy. Dopóki bowiem nie wyeksmitujemy niepłacącej rodziny, mimo wszystko cały czas będziemy musieli pokrywać koszty comiesięcznych rachunków.

Tak naprawdę, każda grupa docelowa najemców niesie ze sobą pewne obciążenia. Idąc dalej, w przypadku studentów prawdopodobnie nie doświadczymy takich problemów, jak z rodzinami z dziećmi. Z drugiej jednak strony, tutaj także ta grupa lokatorów ma wiele „za uszami”. Legendami owiane są huczne studenckie imprezy, które skutkują konfliktami z sąsiadami i wezwaniami służb. Z kolei z przypadku wynajmowania lokalu obcokrajowcom, możemy spotkać się z sytuacją praktykowania niecodziennego stylu życia czy przyzwyczajeń, które są dla nas obce kulturowo, a które mogą przykładowo przysporzyć wiele problemów sąsiadom, i w konsekwencji Tobie jako właścicielowi.

Dlatego też, biorąc pod uwagę wszystkie za i przeciw, należy bardzo mocno zastanowić się nad lokatorem, którego chcemy widzieć w naszym mieszkaniu i dopiero wtedy przejść do odpowiedniej aranżacji i wyposażenia lokalu. Jeżeli bowiem wynajmujemy lokal firmom, prawdopodobnie warto postawić na jednoosobowe łóżka, zamiast wieloosobowych. Tak samo w przypadku studentów. Jeżeli jednak planujemy wynająć nasz lokal młodej parze, należy zainwestować w duże i wygodne łóżko, które idealnie sprawdzi się dla dwóch osób. Tego rodzaju dylematów jest oczywiście więcej. Dlatego tak ważne jest „wejście w buty” potencjalnego najemcy i odpowiedzenie sobie na pytanie, czego może on faktycznie potrzebować. Niezależnie jednak od indywidualnych preferencji, mieszkanie powinno być zawsze kompleksowo wyposażone.

Czasy przywożenia własnych talerzy dawno minęły- weź to po uwagę!

Szczególnie w wielkich ośrodkach miejskich, gdzie naszymi najemcami mogą być osoby przyjezdne (a nawet zza granicy), należy po prostu mieć na uwadze fakt, że nikt nie będzie dźwigał własnych sztućców, talerzy, mikrofali czy czajnika. Są to absolutnie podstawowe rzeczy, które każde mieszkanie powinno mieć na wyposażeniu. To samo dotyczy suszarki na pranie, odkurzacza czy coraz częściej nawet zmywarki (szczególnie, jeśli chcemy wynająć nasze mieszkanie w lepszej cenie). To samo dotyczy dużego telewizora. Ponad 50 calowe telewizory to koszt niecałych 2000 złotych, a mogą znacząco podnieść cenę wynajmu. Jeżeli chciałbyś ponadto maksymalizować swoje zyski, poczytaj nieco o home stagingu. To cały zestaw metod i technik, które posłużą Ci do zaaranżowania mieszkania w taki sposób, aby zyskać na wynajmie jak najwięcej, przy zaangażowaniu jak najmniejszego budżetu.

Wracając jednak do samego wyposażenia, nie oszczędzaj na nim! Jeżeli boisz się zniszczeń zakupionego mienia, możesz zawsze w umowie najmu zawrzeć klauzulę zobowiązującą najemcę do wykupienia polisy OC, dedykowanej właśnie lokatorom wynajmującym mieszkanie. W razie potrzeby, jakiekolwiek szkody zostaną pokryte przez ubezpieczalnię. To rozsądne rozwiązanie także z wielu innych powodów, w przypadku chociażby zalania czy innych uszkodzeń, które narażają sąsiadów na nieprzyjemności, możesz spać spokojnie.

Mieszkanie jedno, czy dwupokojowe? Dostosuj je do obecnych wymagań rynku!

Na koniec warto dodać jedną, bardzo istotną kwestię w kontekście małych mieszkań na wynajem. Poniekąd również dotyczy ona układu lokalu, ale jest też pewnego rodzaju dostosowaniem do pandemicznej i postpandemicznej rzeczywistości. Reguła jest prosta, jeżeli dysponujesz kawalerką, zrób wszystko, aby finalnie było to mieszkanie dwupokojowe. Nawet, jeżeli dodatkowe pomieszczenie będzie miało zaledwie 6 lub 7 metrów kwadratowych, będzie to własny, idealny kącik do pracy zdalnej. Nasz mózg kojarzy konkretne czynności z konkretnymi miejscami, dlatego właśnie tak często z trudem przychodzi nam praca zdalna w tym samym miejscu, w którym funkcjonujemy na co dzień. Posiadając chociażby minimalny kącik do pracy, możemy poniekąd „zaprogramować” nasz mózg do wejścia z tryb większego skupienia, które jest niezbędne do rzetelnego i sumiennego wykonywania obowiązków. Nawet, jeżeli okaże się, że Twój najemca pracuje stacjonarnie, wówczas będzie to dla niego możliwość zorganizowania dodatkowej sypialni. I zawsze, ale to zawsze, mieszkanie dwupokojowe będzie znacznie droższe w wynajmie, niż kawalerka. A to dla Ciebie, jako wynajmującego, powinno być bardzo przekonujące.