W ostatnich latach rynek nieruchomości w Polsce przechodził niespotykane w historii perturbacje. Pandemia koronawirusa, lockdowny, a od ponad dwóch miesięcy inwazja Rosji na Ukrainę i w konsekwencji – miliony uchodźców szukających schronienia w naszym kraju. To wszystko znacząco wpływa na rynek nieruchomości, który od kilku lat był w zasadzie rozgrzany do czerwoności. Żeby tego było mało, cykliczne podwyżki stóp procentowych znacząco podwyższyły raty kredytowe wszystkim osobom, które zaciągnęły kredyt hipoteczny oparty o zmienne oprocentowanie. Mimo tego warto się jednak zastanowić, czy aby na pewno te czynniki wystarczą, by ceny nieruchomości w najbliższej przyszłości spadły?
Ceny mieszkań w 2022 roku – dane statystyczne. Czy widać spadki cen?
Jeżeli zerkniemy na dane statystyczne z zeszłego roku i porównamy je z dzisiejszymi cenami (zarówno ofertowymi, jak i transakcyjnymi), to na dzień dzisiejszy nie ma żadnych dowodów na to, żeby ceny nieruchomości mieszkalnych chociaż minimalnie powędrowały w dół. Wręcz odwrotnie – ze statystyk wynika, że ceny mieszkań w 2022 roku wzrosły w zależności od miasta od około 10, do nawet ponad 20 (!) procent w ujęciu rocznym.
Mimo tego zatem, że naszą gospodarkę trawi galopująca inflacja, ceny nieruchomości okazują się być znacząco wyższe, niż spadek wartości pieniądza. A to jednoznacznie dowodzi, że zarówno w ujęciu nominalnym (czyli cena „na papierze”), jak i realnym (uwzględniającym inflację) wartość nieruchomości w perspektywie ostatniego roku nie tylko nie spadła, ale znacząco poszybowała do góry. Jeżeli zatem usłyszeliście od kogokolwiek, że nieruchomości w ujęciu rocznym potaniały – niestety, jest to na dzień dzisiejszy wyłącznie myślenie życzeniowe.
Rynek pierwotny – co z cenami mieszkań od deweloperów?
Jeżeli chodzi zaś o mieszkania od deweloperów, tutaj również nie możemy mówić o jakichkolwiek spadkach – ceny mieszkań z rynku pierwotnego podrożały aż o kilkanaście procent od zeszłego roku. A to dopiero początek – wpływ na cenę mieszkań deweloperskich ma bowiem zdecydowanie więcej czynników, niż na te z rynku wtórnego. I tutaj również nie mamy dobrych informacji dla osób liczących na „okazyjną” cenę mieszkań z półki dewelopera. Po pierwsze dlatego, że dramatycznie wręcz wzrosła cena materiałów budowlanych – niektóre z niezbędnych budulców nowych osiedli deweloperskich podrożały aż o… nawet 50%! To w zasadzie niespotykana dotąd podwyżka, w której prym wiodą artykuły takie jak: izolacje termiczne (+57%), płyty OSB (+50%), sucha zabudowa (+45%), dachy (+45%), izolacje wodochronne (+36%). Listę można punktować przez długi czas, średnio jednak, wzrost materiałów budowlanych to aż… 34% w perspektywie rocznej (kwiecień 2021 w porównaniu do kwietnia 2022). Na podwyżki cen miały oczywiście wpływ między innymi: zaburzenie łańcuchów dostaw, inflacja czy rosnące koszty transportu.
Odpływ pracowników z placu budowy.
Warto także zauważyć, że od początku konfliktu za naszą wschodnią granicą, bronić swojej ojczyzny wyjechało kilkaset tysięcy osób – w tym wielu młodych mężczyzn, których siły zasilały szeregi generalnych wykonawców stawiających nowe osiedla deweloperskie. To ogromny odpływ pracowników, a zastępstwo było, jak i jest, wyjątkowo ciężko znaleźć. Dodatkowo, zaburza to w ogromnym stopniu gospodarkę finansową całego deweloperskiego przedsięwzięcia, ponieważ przedsiębiorcy muszą w swoich kosztorysach wziąć pod uwagę coraz bardziej rosnące koszty pracy.
Nowelizacja ustawy deweloperskiej.
Ponadto, od 1 lipca wchodzi w życie nowelizacja tak zwanej ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego (popularna „ustawa deweloperska”), która narzuca na deweloperów kilka zupełnie nowych obowiązków, które w istotny sposób uszczuplą zyski budowniczych. Otóż jedną z proponowanych (a w zasadzie – przyjętych) zmian będzie konieczność odprowadzania przez deweloperów 1% wartości sprzedawanej nieruchomości na tak zwany fundusz gwarancyjny. Wliczając do tego koszty dodatkowej obsługi formalno-prawnej, całościowy koszt deweloperów wzrośnie wedle szacunków nawet o 2-3% ceny ofertowej nowych lokali. W perspektywie mieszkania za 500 tysięcy złotych, mówimy aż o 10-15 tysiącach dodatkowych kosztów, które zostaną… przerzucone na konsumenta.
Ograniczenie nowopowstałych osiedli.
To, co pozornie mogłoby stanowić czynnik hamujący dalszy wzrost cen, to zdecydowanie mniejsza liczba nowych osiedli, których budowę rozpoczęto w 2022 roku. W tym kontekście jest co prawda widoczny znaczący spadek (nawet niemal o połowę mniej rozpoczętych budów w porównaniu z rokiem poprzednim w niektórych lokalizacjach), ale nie świadczy to żaden sposób o tym, że ceny nieruchomości spadną. W wyniku podniesienia stóp procentowych i ograniczeniu tym samym dostępności kredytu dla przeciętnego Kowalskiego, deweloperzy wzięli po prostu pod uwagę zmniejszenie zainteresowania rynkiem pierwotnym. Dlatego właśnie, w najbliższych kwartałach zdecydowanie zmaleje (w porównaniu do lat poprzednich) liczba rozpoczętych budów. Deweloperzy ograniczą budowę najtańszych i najgorzej wyposażonych lokali- bo to właśnie one były dedykowane osobom wspierającym się kredytem. Mieszkaniowy segment premium jednak miał i ma się bardzo dobrze – tutaj bowiem zdecydowana większość transakcji jest finansowana za gotówkę.
Rynek komercyjny – na przekór wszystkim.
Na koniec niniejszego artykułu warto też omówić dwa, często pomijane segmenty rynku nieruchomości: komercję i grunty. Jeżeli chodzi o grunty, to tutaj sprawa jest relatywnie prosta. Grunty ze wszystkich rodzajów nieruchomości są (nawet w ujęciu historycznym) najbardziej odporne na inflację. Ziemia po prostu ulega najmniejszym wahaniom i perturbacjom cenowym, stąd też nie można się spodziewać nawet najmniejszych spadków, tym bardziej, że jest ona po prostu potrzebna do produkcji rolnej, więc nie ma możliwości spadku zainteresowania.
Jeżeli zaś chodzi o rynek komercyjny, tutaj sprawa jest nieco bardziej skomplikowana. Kiedy cały świat był pogrążony w lockdownach i covidowym kryzysie, rynek nieruchomości komercyjnych stał się… rozgrzany do czerwoności. Mimo sezonowo zamkniętych centrów handlowych, na dobre rozkwitł rynek nieruchomości magazynowych i sektora retail. Przez ostatnie dwa lata obserwowaliśmy prawdziwy boom na rynku nieruchomości przeznaczonych do przechowywania rozmaitych towarów, które następnie trafiały do nabywców zamawiających je drogą internetową. E-commerce w czasie pandemii wypłynął na naprawdę szerokie wody, a zauważyli to nie tylko Polscy, ale i zagraniczni inwestorzy. Dość powiedzieć, że w ostatnich kwartałach 2021 roku, aż niemal połowa wszystkich środków zainwestowanych w rynek nieruchomości retail w całej Europie środkowo-wschodniej trafiła… właśnie na polski rynek!
Dodatkowo, lokowanie swoich oszczędności w nieruchomości komercyjne jest obarczone dużo mniejszym ryzykiem inwestycyjnym w porównaniu do popularnej „mieszkaniówki. Tutaj wynajmującego nie obowiązuje spędzająca sen z powiek niejednemu rentierowi ustawa o ochronie praw lokatorów, która została w czasie pandemii dodatkowo rozszerzona o zakaz eksmisji najemcy (i na całe szczęście, niedawno anulowany). Wynajem lokali komercyjnych cechuje się ponadto dużo większą stabilnością- zarówno pod kątem formalno-prawnym, jak i czysto biznesowym. Uśredniając, najemca lokalu użytkowego wynajmuje przestrzeń do prowadzenia biznesu o kilka lat dłużej, niż statystyczny najemca lokalu mieszkalnego i to też ma ogromne znaczenie dla rentierskiego oka.
Podsumowanie
Mimo wielu, pozornie istotnych przesłanek mówiących o tym, że rynek nieruchomości czeka prawdziwy kryzys, na ten moment nie można nawet z większym prawdopodobieństwem przypuszczać, że faktycznie czekają nas choćby minimalne spadki cen. Tym bardziej, że pamiętajmy- ostatnie lata na rynku nieruchomości to prawdziwe prosperity zarówno dla deweloperów, jak i inwestorów czy rentierów. I zapewne ich korzystna kondycja finansowana wypracowana latami sprawi, że na spadki przyjdzie nam z pewnością poczekać długi czas.
Dodatkowo, jeżeli liczymy na to, że osoby obciążone kredytem będą sprzedawać swoje nieruchomości- można przyjąć założenie graniczące z pewnością, że kredytobiorcy zrobią dosłownie wszystko (od dobierania dodatkowej pracy po godzinach, poprzez oszczędności w domowym budżecie), aby swoje nieruchomości uchronić przez widmem niekorzystnej sprzedaży. Najbardziej prawdopodobne jest zatem, że najlepszy czas na zakup nieruchomości (czy to dla własnego użytku, czy też pod wyjątkowo rentowny ostatnio najem) jest… właśnie teraz.