Co to jest księga wieczysta i co trzeba w niej sprawdzić przed zakupem mieszkania?

Zakup mieszkania jest jedną z ważniejszych decyzji w życiu. Nie powinno to nikogo dziwić, jest to jeden z większych wydatków jakich dokonujemy, bez względu na to, czy kupujemy nieruchomość na własny użytek, czy też w celach inwestycyjnych lub do dalszej odsprzedaży. Nic dziwnego zatem, że chcemy mieć pewność, że transakcja zostanie przeprowadzana w sposób uczciwy i bezpieczny. Nikt z nas nie chce przecież ryzykować nierzadko majątku całego życia na zakup nieruchomości z nieuregulowanym stanem prawnym. I właśnie w tym celu należy bliżej zapoznać się z podstawowym dokumentem dotyczący nabywanej przez nas nieruchomości, księgą wieczystą. Z poniższego artykułu dowiesz się wszystkiego, co najważniejsze o tym dokumencie!

Czym jest księga wieczysta? Z jakich elementów się składa?

Księga wieczysta jest dokumentem, w którym znajdują się podstawowe informacje na temat nieruchomości, dla której jest prowadzona. Dzięki niej możemy sprawdzić nie tylko właścicieli nieruchomości, ale także jej dokładne położenie, metraż, obciążenia czy hipoteki. Odpis z księgi wieczystej jest koniecznym elementem w transakcji sprzedaży mieszkania, aczkolwiek najczęściej to notariusz przed samą transakcją drukuje aktualny stan księgi wieczystej z elektronicznej bazy ksiąg wieczystych.

Jak wyżej wspomniano, w dokumencie tym znajdują się najważniejsze informacje na temat interesującej nas nieruchomości, a sama księga wieczysta jest podzielona na 4 działy:

• I-O. Oznaczenie nieruchomości. W tym dziale sprawdzimy dokładną lokalizację nieruchomości, czyli między innymi adres, numer działki, czy w przypadku mieszkania jego powierzchnię wraz z pomieszczeniami przynależnymi (np. piwnica czy komórka lokatorska)
• I-SP. Spis praw związanych z własnością. Tutaj znajdują się na przykład udziały lokalu w części nieruchomości wspólnej, a także informacja o tym, czy grunt, na którym umiejscowiony jest budynek, został oddany w użytkowanie wieczyste (od 2018 roku również informacja o przekształceniu działki z użytkowania wieczystego na pełną własność)
• II. Własność. Dział ten zawiera informacje o tym, kto jest właścicielem nieruchomości. Należy tutaj zaznaczyć, że właścicielem może być zarówno jedna, jak i dwie czy kilka osób, posiadające udziały w nieruchomości. Na samym dole tego działu znajdziemy informacje na temat tego, w jaki sposób właściciel lub właściciele weszli w posiadanie nieruchomości
• III. Prawa, roszczenia i ograniczenia. Szczególnie dokładnie należy przyjrzeć się działowi trzeciemu księgi wieczystej. Zawarte są w niej w wszelkie obciążenia prawne nieruchomości: służebności, umowy dożywocia czy zajęcia komornicze. Czyniąc długą historię krótką, dział ten powinien być… pusty. I w takiej wersji najlepiej go oglądać.
• IV. Hipoteki. W tym dziale znajdziemy informację o tym, czy nieruchomość stała się zabezpieczeniem udzielonego w przeszłości kredytu. Najczęściej w dziale IV można znaleźć wpisy o kredytach hipotecznych, które nabywcy zaciągnęli w celu nabycia nieruchomości. Tutaj ważna wskazówka, fakt tego, że w IV dziale figuruje informacja o hipotece, nie znaczy stuprocentowo, że w/w obciążenie faktycznie istnieje. Nawet bowiem po spłaceniu kredytu to właściciel nieruchomości musi złożyć do Sądu Wieczystoksięgowego odpowiedni wniosek o wykreślenie spłaconej hipoteki. Załącza się wówczas stosowne dokumenty z banku i dopiero wtedy dochodzi do wykreślenia hipoteki. Niestety, większość właścicieli zapomina lub bagatelizuje kwestię usunięcia z księgi wieczystej spłaconego zadłużenia.

Gdzie można sprawdzić księgę wieczystą?

Skoro już wiemy, co zawiera księga wieczysta, warto również wiedzieć, gdzie można sprawdzić jej aktualny stan. Oczywiście księgi wieczyste są przechowywane w formie papierowej w odpowiednich wydziałach Sądów Wieczystoksięgowych dla danej jednostki administracyjnej, aczkolwiek znając numer księgi wieczystej możemy zapoznać się z nią bezpłatnie i bez wychodzenia w domu. Służy temu ministerialna wyszukiwarka ksiąg wieczystych, którą możemy znaleźć pod adresem: https://ekw.ms.gov.pl/. Po kliknięciu w odnośnik „przeglądanie księgi wieczystej” wyświetlą nam się pola do uzupełnienia. Pierwsze pole to sygnatura, która jest przydzielana w zależności od lokalizacji nieruchomości (np. TO1T dla Torunia, czy BB1B dla Bielsko-Białej). Drugim numer jest nasz właściwy numer księgi wieczystej. Ostatnie pole zaś to cyfra kontrolna. Po uzupełnieniu wszystkich pól, klikamy „wyszukaj księgę”, a następnie „przeglądanie aktualnej treści KW”.

Czy w księgach wieczystych zdarzają się błędy?

Mimo tego, że księgi wieczyste są bardzo istotnym dokumentem, mogą się w nich pojawiać błędy- dokładnie tak, jak w każdym innym dokumencie. Zdarzają się w nich zarówno czysto pisarskie pomyłki, jak i faktyczne niezgodności stanu ujawnionego w księdze wieczystej ze stanem faktycznym (która wynika na przykład z aktu notarialnego). Dlatego też, należy pamiętać, że w księgach wieczystych nie zawsze znajdziemy aktualne informacje. Taka jest niestety natura rzeczy- wystarczy bowiem, że właściciel nieruchomości zmarł, a nie doszło jeszcze do podziału spadku. Zanim więc gdziekolwiek zostanie zgłoszona taka nieprzyjemna sytuacja, w księdze wieczystej będzie widniał nieaktualny stan prawny- bowiem automatycznie właścicielami zostają spadkobiercy. Podobna kwestia dotyczy wielu innych kwestii- na przykład wspomnianych wyżej hipotek. Mimo spłacenia hipoteki, sąd wieczystoksięgowy o tym fakcie nie wie, o ile go nie poinformujemy. Należy zatem pamiętać o tym, że bezwzględnie to na właścicielu nieruchomości ciąży obowiązek utrzymania księgi wieczystej swojej nieruchomości w zgodzie ze stanem faktycznym.

Nie znasz się na księgach wieczystych? To nie problem!

Jeżeli nawet nie znasz się na księgach wieczystych, możesz tę czynność spokojnie powierzyć notariuszowi, prawnikowi czy pośrednikowi w obrocie nieruchomościami. Podmioty profesjonalnie działające w branży nieruchomości doskonale wiedzą, jakie niuanse można wychwycić w opisywanym dokumencie oraz to, na co należy uważać podczas zakupu nieruchomości.