Sytuacja na rynku najmu mieszkań po 24 lutym – analiza
W dniu wybuchu konfliktu za naszą wschodnią granicą mało kto w ogóle myślał o tym, co stanie się z polskim rynkiem najmu. Jednak zaledwie w kilka dni od tego momentu, do Polski napłynęło ponad milion uchodźców wojennych, którym należało zapewnić schronienie. Wielu z nich oczywiście skorzystało z ogólnodostępnych miejsc (np. hale sportowe), które zostały przekształcone w wielkie, tymczasowe noclegownie, ale wielu z uchodźców zdecydowało się na wynajęcie mieszkania na rynku komercyjnym. Rynek najmu od tego czasu przechodzi niespotykane w historii zawirowania, których koniec tak naprawdę trudno przewidzieć. Już teraz jednak można wysnuć pewne wnioski, które nasuwają się po wielu tygodniach tej niestandardowej sytuacji. Jakie? Przeczytaj poniższy artykuł, żeby znać najważniejsze fakty i prognozy z tym związane.
Rynek najmu a uchodźcy.
Zacznijmy zatem od liczb. Wedle danych statystycznych, do Polski przybyło około 3,5 miliona uchodźców, z czego niemal od razu około 500 tysięcy z nich udało się dalej na zachód. 1,4 miliona zdążyło już wrócić do Ukrainy, zatem można szacować, że w Polsce przybyło nieco ponad 1,5 miliona osób, które musiały gdzieś zamieszkać. Ciężko jest oczywiście jednoznacznie zweryfikować to, ilu z nich zamieszkuje hale sportowe czy inne obiekty dostosowane do tymczasowego pobytu, ile korzysta z nieodpłatnie użyczonych lokali, a ile wynajmuje mieszkania na wolnym rynku. Warto jednak omówić to, co wiemy na pewno.
Rynek wielkomiejski a peryferia.
A na pewno wiemy, że według statystyk, mamy rekordowo niską liczbę lokali dostępnych do wynajęcia w wielkich ośrodkach miejskich. Według badań liczba ta jest historycznie najniższym wynikiem od momentu prowadzenia tychże statystyk. Warto jednak bardzo dokładnie podkreślić, że sytuacja ta ma miejsce przede wszystkim w wielkich ośrodkach miejskich: Warszawie, Krakowie, czy Poznaniu. Absolutny prym pod tym względem wiedzie jednak Wrocław, którego rynek najmu skurczył się wręcz do niemożności wynajęcia mieszkania na wolnym rynku. Tam, spadek liczby ofert wynajmu sięga nawet 75%! Około 70% mniej ofert znajdziemy w Krakowie, w Warszawie zaś minus 60%.
Z takim stanem rzeczy związana jest dość istotna konsekwencja, czyli… podwyżka cen ofertowych wynajmowanych mieszkań. Od końcówki lutego wzrosły ona w niektórych lokalizacjach nawet o kilkadziesiąt procent! Rekordzistą znów jest stolica Dolnego Śląska, gdzie ceny najmu wzrosły aż 72 procent w ujęciu rocznym. Nieco mniejsze podwyżki odnotowała Warszawa, Kraków, czy na przykład Poznań. Tu sytuacja jest również dotąd niespotykana, choć nie tak skrajna, jak we wcześniej wspomnianym Wrocławiu.
Należy zwrócić jednak uwagę na jedną kwestię. Podwyżki, jak i spadek dostępności mieszkań do wynajęcia niemal ominął miejskie peryferia, nie mówiąc o najmniejszych miejscowościach. Tutaj, można zauważyć, że sytuacja jest niemalże bez zmian co w pewnym sensie jest dowodem na to, że uchodźcy wolą jednak udać się do większych aglomeracji miejskich, niż do małych miast. Może to wynikać z perspektywy znalezienia lepszej pracy, ale też łatwiejszego dostępu do urzędów, usług, czy węzłów komunikacyjnych (kolej, lotniska), które umożliwiają łatwiejszą podróż- czy to na zachód, czy z powrotem do Ukrainy. Z drugiej jednak strony, wzmożone zainteresowanie wielkimi ośrodkami miejskimi może też w pewnym sensie oznaczać fiasko odgórnej polityki relokacyjnej, która z założenia powinna umożliwiać i wspierać jak najbardziej równomierne rozlokowanie uchodźców. Chodzi bowiem nie tylko o sam rynek najmu, ale też o dostęp do usług publicznych- szkół, przedszkoli czy opieki zdrowotnej.
Powrót w obronie ojczyzny a pustostany.
Warto też zauważyć jedną, bardzo istotną kwestie związaną z ludnością ukraińską w Polsce. Po wybuchu konfliktu, setki tysięcy ukraińskich pracowników w Polsce (głównie młodych mężczyzn) w zasadzie z dnia na dzień porzuciło zarówno pracę, jak i inne obowiązki i wróciło do Ukrainy, by bronić swojej ojczyzny. Spora część z nich co prawda mieszkała w rozmaitych hotelach pracowniczych, ale wiele z tych osób wynajmowało swoje lokum- niezależnie od tego, czy był to pokój, czy też całe mieszkanie. Na ten moment nie wiadomo zatem, ile z tych osób powróci do swojego miejsca zamieszkania w Polsce, a ilu z nich niestety nie.
Mamy zatem do czynienia z ogromną liczbą potencjalnych pustostanów, które na dzień dzisiejszy są trudne do oszacowania. Może bowiem chodzić zarówno o setki, tysiące, jak i dziesiątki tysięcy pustych pokoi i mieszkań, których najem obecnie tkwi w niespotykanym dotąd „zawieszeniu”. I będzie to też, mimo całej tragedii narodu ukraińskiego, sprawiało nie lada problem właścicielom takich mieszkań. Co bowiem zrobić z umową najmu osoby, która z dnia na dzień zniknęła, i nie wiadomo, czy (i jeśli tak, to kiedy) w ogóle wróci do wynajmowanego lokum? Co zrobić z rzeczami takiej osoby? To wszystko rodzi cały szereg problemów, z którymi właściciele będą musieli sobie po prostu poradzić.
Rynek najmu a czynniki poza wojną.
Aby niniejsza analiza była pełniejsza, należy także wziąć pod uwagę inne czynniki, które miały wpływ na rynek najmu po 24 lutego, a które nie były bezpośrednio związane z wojną na Ukrainie. Przede wszystkim chodzi o dwie kwestie, których sprzężenie miało miejsce niezależnie od konfliktu za naszą wschodnią granicą, czyli rosnące stopy procentowe oraz wysoka inflacja. A w jaki sposób te czynniki mają wpływ na obecny rynek najmu? Jeśli chodzi o rosnące stopy procentowe, wielu wynajmujących, którzy wspierając się finansowaniem kredytowym zakupili mieszkanie w celach inwestycyjnych, musi się obecnie zmierzyć się z nawet dwukrotną podwyżką raty kredytowej. A to jednoznacznie przekłada się na spadek rentowności najmu i w konsekwencji do przerzucenia tych kosztów na najemcę, czyli mówiąc wprost do podwyżek cen najmu. Jeżeli dołożymy do tego drugi czynnik, czyli galopującą inflację, za którą nie nadąża wzrost wynagrodzeń w całej gospodarce, to mamy wówczas prawdziwą mieszankę wybuchową, w ramach której najemców… po prostu przestaje być stać na wynajem mieszkania.
W takich przypadkach młodzi albo rezygnują z wynajmu całych mieszkań na rzecz pojedynczych pokoi w mieszkaniach studenckich, lub też przenoszą się z powrotem do rodzinnego domu. Ta pozornie błaha zmiana może w perspektywie długofalowej w znacznym stopniu zaburzyć strukturę najmu w wielkich ośrodkach miejskich, do których studenci przybywają każdego października w celach edukacyjnych. Tym bardziej, że coraz więcej uczelni oferuje zdalny model nauczania, a także biorąc pod uwagę fakt, że tak naprawdę mimo wszystko nadal nie wiemy, czy na jesień 2022 roku znów nie czekają nas lockdowny i zamykanie placówek publicznych, w tym uczelni.
Quo Vadis rynku najmu?
Biorąc pod uwagę powyższe fakty, tak naprawdę możemy powiedzieć jedno: wiemy na ten moment po prostu za mało, by móc jakkolwiek przewidywać, jak zachowa się rynek najmu w perspektywie najbliższych miesięcy. Po pierwsze nie wiemy bowiem, jaka liczba Ukraińców zostanie w Polsce na stałe. Ewentualny powrót lub decyzja o pozostaniu w naszym kraju 1,5 miliona osób zależy nie tylko od tego, czy (i ewentualnie kiedy) zakończy się konflikt. Warto zauważyć, że część uchodźców, która ujrzy perspektywę lepszych warunków bytowych, lepszego wynagrodzenia i wyższej jakości usług publicznych, może nie zdecydować się na powrót do ojczyzny nawet po zakończeniu wojny. Ludzkie zdolności asymilacyjne są mimo wszystko bardzo wysokie, tym bardziej, że bariera językowa jest w tym przypadku barierą relatywnie łatwą do przeskoczenia.
Dodatkowo, nie wiemy co wydarzy się w kontekście rodzimych najemców. Ilu z nich zdoła wytrzymać wzrost cen wywołany presją inflacyjną i nadal będzie wynajmowała swoje lokale? Ilu z nich powróci jednak do rodzinnego domu? Ile uniwersytetów utrzyma możliwość zdalnej nauki? To wszystko niewiadome, które tak naprawdę w najbliższych miesiącach zaważą o przyszłości rynku najmu.