Mieszkanie z rynku pierwotnego, czy mieszkanie z rynku wtórnego – co wybrać?

Niezależnie od tego, czy planujemy zakup mieszkania na własny użytek, czy też w celach inwestycyjnych, musimy wybrać pomiędzy dwoma, głównymi sektorami nieruchomości mieszkalnych. Mowa tu oczywiście o dylemacie pomiędzy lokalami nowymi, z rynku pierwotnego (nazywanymi również deweloperskimi) i mieszkaniami z rynku wtórnego, czyli po prostu lokalami używanymi. A jakie są wady i zalety obu tych rozwiązań? Dowiesz się z dzisiejszego artykułu!

Rynek pierwotny – zalety

Pierwszą i najważniejszą zaletą nabycia mieszkania na rynku pierwotnym jest oczywiście to, że… mieszkanie jest po prostu nowe. Brzmi jak truizm, ale nie chodzi tu tylko o sam fakt satysfakcji z zakupu „fabrycznie” nowego mieszkania, ale też o szereg pozytywnych konsekwencji z tego wynikających. Mamy tu na myśli przede wszystkim rękojmię i gwarancję na mieszkanie od dewelopera.

Rękojmia i gwarancja dewelopera

I o ile oba terminy są nam znajome, to jednak istnieje pewna, zasadnicza różnica pomiędzy tymi dwoma pojęciami. Rękojmia bowiem, jest to obligatoryjna, bo wynikająca z kodeksu cywilnego, odpowiedzialność dewelopera za wady mieszkania i wynosi dokładnie 5 lat od momentu odbioru technicznego lokalu. Jeżeli nabyliśmy mieszkanie od dewelopera wykończone pod klucz, to zarówno na poszczególne materiały, jak i usługę wykończeniową, także obowiązuje nas rękojmia i tutaj termin ten jest zdecydowanie krótszy, bo wynosi 2 lata od momentu odbioru lokum.

Oprócz tego, rękojmią jest objęte nie tylko samo mieszkanie, ale też i… części wspólne nieruchomości. To chociażby piony kanalizacyjne, ściany nośne, dach, klatka schodowa czy winda. To wszystko kwalifikuje się do elementów wspólnych budynku. Różnica w ewentualnych roszczeniach do dewelopera za usterki w naszym mieszkaniu i częściach wspólnych polega na tym, że roszczenia za wady w mieszkaniu artykułujemy samodzielnie. Natomiast wady powstałe w częściach wspólnych artykułujemy najczęściej jako wspólnota mieszkaniowa, z reguły przy pomocy zarządcy nieruchomości, części wspólne budynku to bowiem pewnego rodzaju „dobro wspólne” wszystkich mieszkańców i wszystkim powinno zależeć na tym, aby takie usterki deweloper usunął.

Jeżeli chodzi zaś o gwarancję, to deweloper może, ale nie musi jej udzielać. Gwarancja nie jest obligatoryjna i pewnym sensie wynika z dobrej woli dewelopera. Jest ona jednak coraz częściej spotykana na rynku, bowiem budowniczym coraz bardziej zależy na dobrych relacjach z klientami, nie wspominając o tym, że konsumenci są coraz bardziej świadomi swoich praw i zdecydowanie częściej je egzekwują, niż działo się to jeszcze chociażby dekadę temu. Warto także wspomnieć o tym, że oprócz ewentualnej gwarancji udzielonej przez dewelopera, mamy też gwarancję producentów poszczególnych elementów mieszkania: drzwi, okien, kaloryferów czy pieców gazowych (o ile takie są zamontowane). I w razie jakiejkolwiek usterki wyżej wymienionych elementów, możemy zwrócić się z żądaniem jej usunięcia bezpośrednio do producenta.

Rynek pierwotny – wady

Wad, coraz częściej dostrzeganych przez klientów w kontekście mieszkania od dewelopera, jest przynajmniej kilka. Pierwszą z nich jest chociażby to, że nabywając mieszkanie w trakcie budowy, płacimy za nasz lokal transzami za poszczególne postępy prac budowlanych. I mimo tego, że fizycznie nie jesteśmy w stanie w lokalu zamieszkać, musimy regulować transze zgodnie z harmonogramem płatności, który znajduje się w prospekcie informacyjnym (stanowi on załącznik do umowy rezerwacyjnej i deweloperskiej). Ponadto, jeżeli kredytujemy zakup nieruchomości, raty zaczynamy spłacać już przy wpłacie pierwszej transzy za mieszkanie, pomimo, że do odbioru lokalu został nam jeszcze rok lub więcej. Dodatkowo, koszty kredytu są wówczas powiększone o ubezpieczenie, które zostanie zredukowane dopiero po przeniesieniu własności nieruchomości.

Kolejne etapy budowy

Warto mieć na uwadze także fakt, że jeżeli kupujemy mieszkanie od dewelopera na nowym osiedlu, to niewykluczone, że powstanie w naszym najbliższym otoczeniu kilka kolejnych etapów inwestycji. A to oznacza nawet kilkuletni okres prac budowlanych w niedalekiej odległości od naszego okna. Dla osób będących w pracy w „standardowych” godzinach nie będzie to zapewne dużym obciążeniem, natomiast dla rodziców wychowujących pociechy, osób pracujących zdalnie, czy też osób, które pracują w systemie zmianowym, może to być naprawdę spore utrudnienie w codziennym, spokojnym funkcjonowaniu.

Lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja

Kolejną wadą rynku pierwotnego jest to, że coraz rzadziej możemy nabyć mieszkanie od dewelopera w naprawdę „topowej” lokalizacji. Gruntów w atrakcyjnych miejscach, a szczególnie w centrach miast, jest po prostu coraz mniej. I nie ma się co oszukiwać, jeżeli interesuje nas mieszkanie chociażby na warszawskim, wrocławskim czy poznańskim rynku, szanse na nabycie nowego lokalu są niemal zerowe, trudno bowiem oczekiwać, że ktokolwiek wyda zgodę na wyburzenie wielowiekowej kamienicy, aby mogło tam powstać nowe osiedle deweloperskie. Dla pocieszenia można dodać, że czasami, mimo wszystko, można znaleźć nowe mieszkania w relatywnie ciekawej lokalizacji. Są to jednak mieszkania zdecydowanie droższe, niż te oddalone od centrum o kilka kilometrów.

Rynek wtórny – zalety

Jeżeli chodzi zaś o rynek wtórny, to jego zaletą jest zdecydowanie szerszy wybór w kontekście właśnie idealnej lokalizacji. Dzięki skupieniu się na rynku wtórnym możemy bowiem znaleźć mieszkanie… niemalże wszędzie. Ma to znaczenie zwłaszcza wtedy, kiedy albo interesuje nas wyłącznie dana lokalizacja i nie dopuszczamy innej możliwości, lub kiedy planujemy zakup inwestycyjny chociażby pod najem krótkoterminowy. Jeżeli interesuje nas taka forma inwestowania w nieruchomości, wówczas topowa lokalizacja to absolutny mus, aby osiągać najwyższe stopy zwrotu z poniesionych nakładów.

Cena czyni cuda, czyli okazji szukaj na rynku wtórnym

Kolejną zaletą rynku wtórnego jest to, że jeżeli szukamy prawdziwej okazji cenowej, to zdecydowanie większe szanse na jej znalezienie mamy właśnie na rynku wtórnym. Czasami bowiem zdarza się sytuacja, że ktoś otrzymał mieszkanie w spadku i chce się sprawnie pozbyć palącego problemu, lub też został zmuszony do nagłej przeprowadzki. W takim układzie, sprzedający z rynku wtórnego będzie chciał po prostu szybko pozbyć się lokalu i jest w stanie obniżyć cenę właśnie w zamian za błyskawicznie przeprowadzoną transakcję. Należy jednak pamiętać, że na okazje zakupowe zawsze będzie przynajmniej kilku chętnych, dlatego należy uzbroić się w gotówkę i gotowość do podejmowania szybkich decyzji.

Rynek wtórny – wady

Podstawową wadą rynku wtórnego, z porównaniu z rynkiem pierwotnym, jest oczywiście brak rękojmi i gwarancji na mieszkanie. Teoretycznie, rękojmia obejmuje również zakup mieszkania od osoby fizycznej, ale realia sądowe są takie, że wyegzekwowanie jakichkolwiek roszczeń względem przeciętnego Kowalskiego który sprzedał nam lokal, są niemal zerowe. Deweloperzy to przede wszystkim przedsiębiorcy i ich obowiązuje rygorystyczna ustawa deweloperska. Ponadto, kupując lokal od dewelopera, po prostu mamy prawo oczekiwać, że wszystko będzie w lokalu działało idealnie. Kiedy jednak nabywamy lokal w budynku z wielkiej płyty, lub w starej kamienicy nie dziwmy się, że posiada on chociażby relatywnie starą i potencjalnie niebezpieczną, aluminiową instalację elektryczną.

Budżet na remont – czy aby na pewno dobrze go oszacowaliśmy?

I tutaj dochodzimy do kolejnej wady mieszkań z rynku wtórnego. Może się bowiem okazać, że nakłady finansowe potrzebne do przywrócenia pełnej sprawności lokalu, mogą przerosnąć nasze wstępne oczekiwania. Ponadto, jeżeli kupujemy mieszkanie używane i chcemy je wyremontować, wówczas należy przede wszystkim do remontu lokal przygotować. Pozornie błahostka, ale jeżeli przyjrzymy się bliżej temu zagadnieniu, pojawia się naprawdę sporo rzeczy do zrobienia. To nie tylko wyniesienie mebli czy starych dywanów co, kupując lokal na wysokim piętrze wieżowca, kiedy nie mieszczą się one w windzie, może być nie tylko czasochłonne, ale i wymagające wiele wysiłku. Musimy także skuć kafelki i armaturę łazienkową, zerwać tapetę czy podłogę, a także wynieść stary sprzęt RTV i AGD. Do tego dochodzi niejednokrotnie wyrównanie ścian czy framug. W opozycji, kiedy kupujemy mieszkanie z rynku pierwotnego, te wszystkie czynności nas omijają, bo lokal jest od razu przygotowany do wykończenia. I też należy wziąć pod uwagę, rozważając oba te rozwiązania.

Rynek pierwotny, czy wtórny – podsumowanie

Jak widać, elementów, które należy wziąć pod uwagę rozważając powyższy dylemat, jest tak naprawdę przynajmniej kilka. Do tego dochodzą kwestie chociażby terminu przekazania lokalu i naszej ewentualnej konieczności szybkiej przeprowadzki. Rozważmy też problematykę dotyczącą innowacji na osiedlach, których to zdecydowanie brakuje na rynku wtórnym (na przykład stacje rowerowe czy panele fotowoltaiczne), ale też wiele innych aspektów związanych z samym mieszkaniem, jak na przykład układ lokalu czy wysokość sufitów. To wszystko może mieć kolosalne znaczenie, dlatego warto na spokojnie przekalkulować zarówno wszystkie argumenty za, jak i przeciw konkretnego rozwiązania przed podjęciem finalnej decyzji.