Jakie zmiany szykuje nowelizacja ustawy deweloperskiej?
W połowie zeszłego roku rynek nieruchomości obiegła informacja o przyjęciu przez sejm nowelizacji ustawy deweloperskiej. I choć początkowo branża nieco powątpiewała w finalizację prac legislacyjnych, to kiedy na ustawie pojawił się podpis prezydenta, wszyscy zrozumieli, że czas na zmiany. I to dosyć istotne, nie tylko dla samych deweloperów, ale też przede wszystkim dla konsumentów, dla których zmiany oznaczają zwiększenie ochrony ich interesów. A co dokładnie szykuje nowelizacja ustawy? O tym w dzisiejszym artykule!
Ustawa deweloperska- czym jest?
Przed analizą zmian, jakie ma wprowadzić nowelizacja, warto odświeżyć sobie nieco informacje na temat samej ustawy. Po pierwsze, potocznie nazywana ustawa deweloperska to tak naprawdę „ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego”. Powstała w 2011 roku i miała za zadanie chronić niejednokrotnie nadszarpnięte interesy nabywców nowych lokali. Na przełomie pierwszej i drugiej dekady XXI wieku wiadome bowiem było, że rynek wymaga w tym kontekście istotnych regulacji.
Spowodowane to było licznymi bankructwami deweloperów w wyniku kryzysu z 2008 roku, który spowodował problemy finansowe wielu budowniczych. Skutkowało to nie tylko opóźnieniami w odbiorze zamówionych lokali, a wręcz niejednokrotnie upadkiem deweloperów i pozostawieniem konsumentów samym sobie- z zawieszoną w połowie budową, bez środków pieniężnych zapłaconych za mieszkanie i bez praktycznie żadnej perspektywy odbioru gotowego mieszkania. Była to swego czasu paląca kwestia, którą należało uregulować- i tak powstała ustawa deweloperska.
Przed czym chroni ustawa?
Ustawa deweloperska chroni nabywców przede wszystkim przed utratą środków w wyniku niegospodarności deweloperów. Wprowadzono wówczas obowiązek prowadzenia tak zwanych rachunków powierniczych, na które nabywcy wpłacali środki na budowę lokali. Rachunek powierniczy to dedykowane, indywidualne konto stworzone dla każdego nabywcy mieszkania w banku kredytującym dewelopera. Zgromadzone na nim pieniądze mogą być przelane na konto dewelopera dopiero w momencie ukończenia odpowiedniego etapu budowy, który jest rozpisany w harmonogramie płatności. Znajduje się on w prospekcie informacyjnym, który jest dołączany do każdej umowy deweloperskiej.
A jakie zmiany wprowadza nowelizacja?
Nowelizacja zmienia kilka podstawowych kwestii związanych z zakupem mieszkania z rynku pierwotnego. Po pierwsze, umowa rezerwacyjna (ta, która poprzedza umowę deweloperską, zawieraną w formie aktu notarialnego) została w końcu jasno nazwana i sprecyzowana. Dotychczas bowiem, była to umowa nienazwana- w żadnym akcie prawnym nie znajdowała się jej definicja. Brak samej definicji to tylko jednak początek problemów- skoro nie ma definicji, to nie ma także… jasnych przepisów, które by ją regulowały (w przeciwieństwie na przykład do umowy deweloperskiej, która już pierwszej wersji ustawy była ściśle sprecyzowana). W efekcie, deweloper mógł w niej zawrzeć w zasadzie wszystko. Mógł też pobierać arbitralnie ustaloną „opłatę rezerwacyjną” za wycofanie lokalu ze sprzedaży. Tak naprawdę jednak, w relatywnie niewielkim stopniu chroniła ona interes nabywców. I to właśnie się zmieni!
Co stanie się z umowami rezerwacyjnymi?
Od 1 lipca 2022 roku, czyli od dnia wejścia w życie nowelizacji, umowa rezerwacyjna przybiera ściśle określone ramy. Po pierwsze, musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Po drugie, co z pewnością ucieszy wielu nabywców lokali z rynku pierwotnego, ograniczeniu uległa wcześniej wspomniana „opłata rezerwacyjna”. Była to dotychczas arbitralnie ustalona suma pieniędzy, którą deweloper pobierał o osoby zainteresowanej zakupem lokalu w zamian za wycofanie go z oferty sprzedaży. Od 1 lipca 2022 roku kwota ta wynosić może maksymalnie 1% wartości nieruchomości, która została sprecyzowana w prospekcie informacyjnym. Biorąc pod uwagę fakt, że dotychczas opłata rezerwacyjna wynosiła czasami 2, 5 czy nawet 10 procent wartości nieruchomości, informacja ta z pewnością jest dla konsumentów korzystna.
Tym bardziej, że część deweloperów w przypadku rezygnacji z zarezerwowanego lokalu nie zwracała wpłaconej kwoty. I to nawet wtedy, kiedy klient nie otrzymał wymaganego kredytu hipotecznego! I to również zostanie uregulowane- nowelizacja jasno określa sytuacje, w których deweloper musi tę opłatę zwrócić i jednym z nich jest właśnie odmowna decyzja kredytowa. Mimo tego, że nowelizacja została podpisana przez prezydenta jeszcze w 2021 roku, to w obliczu obecnie rosnących stóp procentowych i zmieniającej się niemal z miesiąca na miesiąc zdolności kredytowej Polaków, zmiana ta jest wręcz zbawienna dla wszystkich osób posiłkujących się przy zakupie środkami kredytowymi.
Zmiany w kontekście prospektów informacyjnych.
Prospekt informacyjny to w zasadzie główny dokument, z którym należy się zapoznać przy zakupie mieszkania od dewelopera. To tam zawarte są informacje o finansowaniu budowniczego, transzach płatniczych, a także szczegóły dotyczące lokalnego otoczenia i projekt umowy deweloperskiej. Dotychczas, najczęściej był on wręczany konsumentowi po podpisaniu umowy rezerwacyjnej. Po wejściu w życie nowelizacji, deweloper musi to zrobić przed jej zawarciem. Rozszerzono też treść prospektu o bardziej szczegółowe informacje na temat otoczenia placu budowy.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Mimo tego, że już pierwsza wersja ustawy niemal wyeliminowała problem upadku dewelopera lub nieoddania mieszkań nabywcom, to nowelizacja jeszcze bardziej poszerza tę ochronę. Aby jeszcze bardziej zabezpieczać konsumentów, od każdej umowy deweloperskiej deweloperzy będą musieli odprowadzać 1% ceny transakcyjnej lokalu na tak zwany Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Ze środków tam uzbieranych mają być ponoszone koszty wszelkich przypadków zaniechań, uchybień i upadłości deweloperów- wszystko po to, żeby niezależnie od kondycji finansowo-organizacyjnej dewelopera, nabywcy odebrali swoje lokale. To kolejna, zdecydowanie prokonsumencka zmiana, która będzie kosztowała budowniczych miliony złotych rocznie.
Tak naprawdę, zmian w ustawie deweloperskiej jest znacznie więcej. Jeżeli chcecie je bardziej szczegółowo poznać i zabezpieczyć swój interes przy zakupie mieszkania od dewelopera – zgłoście się do nas!