Co należy sprawdzić w księdze wieczystej przed zakupem mieszkania? Część 3
Informacja: niniejszy artykuł jest trzecią i ostatnią częścią dotyczącą badania ksiąg wieczystych. Jeżeli jeszcze ich nie przeczytałeś, zapoznaj się z częścią pierwszą pod tym linkiem oraz drugą częścią pod tym linkiem. Ułatwi Ci to zrozumienie zagadnień pojawiających się w artykule.
Skoro już zapoznaliśmy się z ogólnymi uwarunkowaniami wzmianek w księdze wieczystej, można przejść do omówienia poszczególnych działów i tego, co należy w nich zweryfikować.
Dział 1-O: oznaczenie nieruchomości
Jak wiemy, zawiera on szczegółowe informacje adresowe i geodezyjne. W przypadku zakupu mieszkania, będą to także informacje o jego powierzchni wraz z pomieszczeniami przynależnymi, czy też informacja o kondygnacji, na której znajduje się sam lokal.
W tym dziale należy przede wszystkim sprawdzić zgodność informacji zawartych w księdze wieczystej z tymi, które znajdują się w akcie notarialnym lub przydziale ze spółdzielni (w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu). Czasami dochodzi bowiem do nieścisłości w metrażu, szczególnie z uwzględnieniem pomieszczeń przynależnych. Warto także sprawdzić inne nieścisłości w wyniku zwykłych omyłek pisarskich, może dochodzić do niespójności. Może to być na przykład informacja o tym, że lokal ma status „niemieszkalnego”, zamiast „mieszkalnego”. Wówczas, należy wyjaśnić, czy jest to faktycznie tylko omyłka pisarska, do której korektę pracownik sądu wieczystoksięgowego często naniesie bez jakichkolwiek dodatkowych wniosków z naszej strony, czy jednak faktycznie jest to formalnie lokal użytkowy. Dział 1-O jednak zwykle nie kryje jakichś „niespodzianek”, na które należy uważać.
Wskazówka sprzedażowa: w obecnych czasach, bardzo często dochodzi do sprzedaży mieszkań osobom zza naszej wschodniej granicy, a przede wszystkim z Ukrainy. Trzeba mieć to na uwadze, ponieważ wiele osób z Ukrainy nie ma świadomości tego, że w Polsce inaczej liczy się piętra budynku. Krótko mówiąc u nas wyróżniamy parter, dopiero zaś następna kondygnacja nazywana jest pierwszym piętrem. W Ukrainie (ale nie tylko, również na przykład w Rosji), za pierwsze piętro powszechnie uznaje się… parter. Trzeba mieć zatem na uwadze fakt, że to, co dla nas jest kondygnacją (a parter to pierwsza kondygnacja) dla wielu osób ze wschodu jest po prostu równoznaczne z… piętrem.
Warto o tym pamiętać, ponieważ jeżeli osoba z Ukrainy będzie zainteresowana wyłącznie parterem, może w wyniku nieporozumienia odrzucić nasze mieszkanie już na etapie przeglądania ogłoszenia. Warto zatem tak skonstruować sprzedażowy anons, żeby zawierał jasną informację o kondygnacji, na której znajduje się nasz lokal.
Dział 1-SP: spis praw związanych z własnością
Jak wiemy, w dziale 1 SP znajdziemy spis praw związanych z własnością. Tutaj należy przede wszystkim sprawdzić, czy budynek, w którym znajduje się nasza nieruchomość, stoi na gruncie, który był w przeszłości oddany w użytkowanie wieczyste. Ma to następujące znaczenie: jeżeli grunt był oddany w użytkowanie wieczyste, w związku z tzw. „ustawą przekształceniową”, każdy tego typu grunt obligatoryjnie został przekształcony na własność. Jednak mimo przekształcenia, należy spłacić adekwatną do swojego mikroudziału w gruncie tę właśnie część. Jeżeli mamy informację o użytkowaniu wieczystym dziale 1 SP, należy zweryfikować, czy została uiszczona tzw. jednorazowa opłata przekształceniowa, a jeśli nie, na jaki wydatek rocznie i w jakim terminie należy się przygotować.
Ponadto, w dziale 1-SP znajdziemy informację o udziałach naszego lokalu w części nieruchomości wspólnej i to również warto zweryfikować z danymi zawartymi w akcie notarialnym, bowiem czasami dochodzi do rozbieżności w tym zakresie.
Dział II: własność
W tym dziale znajdziemy informację na temat tego, kto jest właścicielem nieruchomości. Należy sprawdzić tutaj to, kto nim jest to oczywiste, choć często zapominane przy podpisywaniu umowy przedwstępnej, co może nas słono kosztować. Jeśli okazałoby się bowiem, że właścicielem nie jest osoba, która ją podpisuje (a właściciel nic o tym nie wie i nie udzielił do tego pełnomocnictwa), może być to po prostu… próba oszustwa. Dlatego tak ważne jest zweryfikowanie właścicieli nieruchomości i potwierdzenie, w czyich rękach jest tak naprawdę prawo własności do lokalu.
Warto tutaj pamiętać również o tym, żeby sprawdzić, ilu właścicieli liczy dana nieruchomość. Może być to jedna osoba, ale może tych osób być nawet kilkanaście. Wszystkie z nich będą musiały stanąć do aktu notarialnego umowy sprzedaży, albo będą oni musiały udzielić stosownych pełnomocnictw osobom je reprezentującym przy czym należy pamiętać, że pełnomocnikiem nie musi osoba, która jest współwłaścicielem. Może być to ktoś z rodziny, albo nawet zupełnie obca osoba. Czasami zdarza się również tak, że pełnomocnikiem któregoś ze współwłaścicieli (lub jedynego właściciela) jest… pośrednik w obrocie nieruchomościami.
Niezależnie jednak od tego, kto jest właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości udzielającym pełnomocnictwa, warto pamiętać o istotnej kwestii. Otóż pełnomocnictwo do wykonania konkretnej czynności musi być udzielone w formie, w jakiej wykonywana jest sama czynność. Czyli jeżeli wiemy o tym, że umowa sprzedaży dokonywana jest w formie aktu notarialnego, wówczas pełnomocnictwo musi zostać udzielone w tej dokładnie formie.
Dział III: prawa, roszczenia i ograniczenia
Jest to dział, w którym pojawiają się wszelkie informacje o tym, jakie roszczenia względem danej nieruchomości mają osoby trzecie. To tutaj znajdziemy informacje o służebnościach, umowach dożywocia czy zajęciach komorniczych. Warto zatem pamiętać tutaj jedną, generalną zasadę, ten dział powinniśmy oglądać po prostu… pusty. Nie powinno być w nim żadnych wzmianek, ani jakichkolwiek innych wpisów. Oczywiście istnieją na rynku podmioty, które wręcz specjalizują się w skupowaniu mieszkań z obciążeniem prawnym, natomiast dla przeciętnego Kowalskiego nie jest to przysłowiowa „gra warta świeczki”.
Dział IV: hipoteki
W dziale czwartym znajdziemy informację o pożyczkach czy kredytach udzielonych pod zastaw nieruchomości. Podobnie jak dział III, dział IV powinien być całkowicie pusty. Jednak o ile jakikolwiek wpis w dziale III powinien automatycznie wzbudzić nasz poważny niepokój i zapalać czerwoną lampkę, o tyle w przypadku działu IV sytuacja jest najczęściej łatwa do opanowania. Otóż jeżeli w dziale IV widnieją jakiekolwiek wpisy banku o ustanowieniu hipoteki, może to po prostu oznaczać, że… kredyt został już dawno spłacony, ale właściciel nie poinformował sądu wieczystoksięgowego o konieczności wykreślenia starej hipoteki. Dlatego też, należy do tego podejść z dużą dozą spokoju i zweryfikować, czy zadłużenie widoczne w dziale IV to nadal żywe zobowiązanie, czy melodia przeszłości.
Ponadto, nawet jeżeli mieszkanie jest nadal kredytowane, to i tak nic nie stoi na przeszkodzie, aby taką nieruchomość bezpiecznie nabyć. Dla obciążonego lokalu wystarczy wówczas uzyskać w banku będącego wierzycielem tak zwany „rachunek techniczny”, na który zostanie przelana kwota odpowiadająca zadłużeniu. Reszta środków trafi oczywiście do sprzedającego, a jednocześnie dochodzi do wykreślenia spłaconej hipoteki. Nie jest to zatem nic trudnego. Wystarczy udać się banku, aby uzyskać informację o obecnym stanie zadłużenia, a także aby uzyskać wyżej wymieniony rachunek techniczny.
W tym kontekście warto zwrócić uwagę na jedną rzecz, związaną z zakupem mieszkania od dewelopera. Otóż większość budowniczych nowych lokali wspiera się w trakcie procesu inwestycyjnego również środkami kredytowymi- i ta informacja widnieje w IV dziale księgi wieczystej gruntu, na którym ma powstać budynek. Nie ma się tutaj jednak czym przejmować. Deweloper każdorazowo zobowiązuje się do wyodrębnienia naszego przyszłego lokalu bez jakichkolwiek obciążeń. Ponadto, jeżeli ubiegamy się o kredyt na zakup mieszkania od dewelopera, bank udzielający nam kredytu poprosi dewelopera o przedstawienie tzw. promesy, czyli zgody banku kredytującego budowniczego na bezobciążeniowe wyodrębnienie naszego lokalu.
Księgi wieczyste – podsumowanie.
Jak widać, kwestii, które należy zweryfikować w każdym dziale księgi wieczystej jest przynajmniej kilka. Jeżeli jednak nie czujemy się na siłach, aby samodzielnie weryfikować stan prawny lokalu, zawsze możemy zwrócić się do profesjonalisty. W naszym biurze od lat świadczymy kompleksowe wsparcie dla klientów kupujących, łącznie z weryfikacją stanu prawnego nieruchomości.