Co należy sprawdzić w księdze wieczystej przed zakupem mieszkania? Część 2.

Informacja: niniejszy artykuł jest kontynuacją wstępu do ksiąg wieczystych. Jeżeli jeszcze go nie przeczytałeś, zapoznaj się z nim pod tym linkiem. Ułatwi Ci to zrozumienie zagadnień pojawiających się w artykule.

Jeśli zapoznałeś się ze wstępem do ksiąg wieczystych, możemy przejść do omówienia najważniejszych rzeczy, które należy zweryfikować w omawianym dokumencie. Artykuł został podzielony na 2 części. W pierwszej z nich zostaną opisane uwagi ogólne dotyczące wzmianek, a w drugiej zaś szczegółowo opisane wzmianki w kontekście umowy przedwstępnej.

Wzmianki w księdze wieczystej.

W każdym dziale KW, zawsze należy sprawdzić jedną z najistotniejszych kwestii czyli pojawiające się wzmianki. Wzmianka to informacja, że do sądu wieczystoksięgowego właściwego dla naszej nieruchomości został wniesiony wniosek o wprowadzeniu zmian do księgi wieczystej. I tak naprawdę, jest to w zasadzie jedna z najważniejszych rzeczy, która powinna wzbudzić nasz niepokój. Dzieje się tak dlatego, że nigdy do końca nie wiadomo, czego ta wzmianka dotyczy. I może być to tylko nic nieznacząca błahostka, ale też bardzo istotna informacja, która znacząco wpływa na bezpieczeństwo transakcji. Tak się dzieje na przykład w przypadku zmiany właściciela, ustanowienia hipoteki, czy też jakiegokolwiek wpisu w dziale III. Trzeba mieć zatem na uwadze fakt, że jeżeli w księdze wieczystej występuje jakakolwiek wzmianka- transakcję, a nawet umowę przedwstępną, należy po prostu… zawiesić do momentu wyjaśnienia, czego owe wzmianki dotyczą.

Warto o tym pamiętać jeszcze z jednego, arcyważnego powodu. Jakakolwiek wzmianka w księdze wieczystej wyłącza tak zwaną rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. To oznacza, że nabywając nieruchomość ze wzmianką, tracimy ochronę wynikającą z księgi wieczystej. A w jaki sposób chroni nas w ogóle księga wieczysta? Otóż w przypadku niezgodności faktycznego stanu prawnego ze stanem prawnym zawartym w księdze, to właśnie ona rozstrzyga o tym, na czyją korzyść należy interpretować stan prawny nieruchomości. Jeżeli zatem w księdze pojawia się jakakolwiek wzmianka, automatycznie tracimy tę ochronę. Być może brzmi to nieco skomplikowanie, natomiast należy zapamiętać jedną rzecz – nigdy, pod żadnym pozorem nie powinniśmy kupować nieruchomości z jakąkolwiek wzmianką. Czasami jednak doświadczeni inwestorzy robią to poniekąd na własne ryzyko, aczkolwiek przed zakupem dokładnie weryfikują poszczególne wzmianki w sądzie wieczystoksięgowym.

Umowa przedwstępna, a wzmianka w księdze wieczystej.

Omawiając wzmianki w księdze wieczystej, warto także pomówić o wzmiankach wynikających z zawarcia tak zwanej umowy przedwstępnej. Jak wiemy, umowę przedwstępną (którą najczęściej zawiera się przy konieczności skorzystania ze środków kredytowych, ale nie tylko) można zawrzeć w dwóch formach: cywilno-prawnej, lub też w formie aktu notarialnego. A jaki ma to związek ze wzmiankami w księdze wieczystej? Okazuje się, że bardzo duży.

Otóż w momencie zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, jako kupujący, możemy zażądać od notariusza umieszczenia wzmianki w księdze wieczystej o tym, że taka umowa została zawarta. Dzięki temu, natychmiastowo rejent umieszcza taką wzmiankę, a my jesteśmy chronieni chociażby przed nieuczciwym sprzedawcą, który mógłby chcieć sprzedać swój lokal dwu, a nawet kilkukrotnie różnym osobom. Kiedy pojawia się taka wzmianka, automatycznie jesteśmy chronieni jako ci, którzy pierwsi zgłosili roszczenie wynikające z zawartej umowy przedwstępnej.

Jeżeli zatem sprzedający chciałby sprzedać tę nieruchomość kilka razy, nie będzie miał takiej możliwości. Ponadto, jeżeli okazałoby się, że taka nieuczciwa osoba podpisałaby umowę przedwstępną w formie cywilno-prawnej z innym nabywcą, to dzięki wzmiance w księdze wieczystej jesteśmy stuprocentowo chronieni. I w razie jakichkolwiek komplikacji prawnych, to nasz wpis o roszczeniu wynikającym z zawartej w formie aktu notarialnego umowy przedwstępnej będzie przesądzał o tym, kto ma pełne prawo do egzekwowania zobowiązania wynikającego z w/w umowy.

Księgi wieczyste część 2- podsumowanie.

Niniejszy artykuł był zaledwie rozwinięciem tematyki dotyczącej weryfikacji ksiąg wieczystych przed zawarciem jakiejkolwiek formalnej umowy. W kolejnej, trzeciej i ostatniej części naszego cyklu artykułów o księgach wieczystych, zapoznasz się bliżej ze wszystkim z czterech działów KW, które należy dokładnie zweryfikować przed zakupem wymarzonego mieszkania.