Ceny mieszkań. Spadają, czy rosną? Wyjaśniamy sprzeczne informacje z rynku nieruchomości
W ostatnich tygodniach, a w zasadzie miesiącach, internet i media tradycyjne obiegają coraz to nowsze analizy na temat rynku mieszkaniowego. Z jednych wynika, że ceny mieszkań spadają i spadać będą nadal, z drugich zaś odwrotnie, dowodzą one, że rynek nieruchomości mieszkalnych ma się świetnie, bowiem ceny lokali rosną i nic nie zwiastuje trendu spadkowego. A jak jest w rzeczywistości? I z czego wynikają tak odmienne analizy, badania i wnioski? O tym wszystkim przeczytacie w dzisiejszym artykule.
Zacznijmy od podstaw, czyli skąd się biorą rozbieżności w badaniach rynku
Żeby zrozumieć, skąd się biorą tak skrajnie odmienne komunikaty ekspertów rynku nieruchomości, należy odpowiedzieć sobie na jedno, zasadnicze pytanie: z jakich analiz korzystają eksperci, ferując swoje wyroki? To absolutnie podstawowa kwestia, którą należy sobie uświadomić. Bo okazuje się (co najbardziej zaskakujące), że zarówno ci mówiący o spadkach, jak i wzrostach… mogą mieć rację.
Segmenty nieruchomości mieszkaniowych
Po pierwsze, należy wziąć pod uwagę fakt, że rynek nieruchomości mieszkalnych nie jest w żaden sposób rynkiem jednolitym. Można go bowiem podzielić na przynajmniej kilka segmentów i to pod kątem różnych kryteriów. Po pierwsze zatem, mamy rynek nieruchomości o niskim standardzie. Są to najczęściej mieszkania w wielkiej płycie czy starych kamienicach, do gruntownego remontu. Pośrodku mamy segment nieruchomości o nieco wyższym standardzie, najczęściej mówimy tu o nieruchomości deweloperskich, czy też w budynkach powstałych w ostatniej dekadzie. Nie wymagają remontu i najczęściej są gotowe do zamieszkania. Wreszcie, najdroższymi nieruchomościami w tak zwanej „mieszkaniówce” jest segment nieruchomości premium. Powstają one w najbardziej prestiżowych inwestycjach deweloperskich, czy też w luksusowo zrewitalizowanych kamienicach w centrach miast. Kosztują zarówno w przeliczeniu na m2, jak i w ogólnej cenie, po prostu najwięcej.
Dlaczego o tym piszemy?
Ano dlatego, że każdy z tych segmentów może się (szczególnie w dobie zbliżającego się kryzysu) zachowywać po prostu inaczej. Niepisaną zasadą jest chociażby to, że odporny na kryzys jest, paradoksalnie, segment najdroższych nieruchomości, czyli tych w segmencie premium. Jak to się dzieje? Otóż najczęściej, nieruchomości segmentu premium nabywane są przez osoby zamożne (między innymi inwestorów), którzy za tego typu lokale płacą w zdecydowanej większości gotówką. Z kolei zaś, segment nieruchomości dedykowanych klasie średniej (szczególnie lokali wysokometrażowych) cierpi w czasie kryzysu najbardziej, ponieważ są one reguły nabywane ze środków kredytowych. A dzisiaj, jak wiemy, o kredyt niezwykle trudno. Wraz z podwyżką stóp procentowych drastycznie zmalała zdolność kredytowa w zasadzie wszystkich Polaków. Żeby tego było mało, raty kredytów znacząco podrożały, co dodatkowo odstrasza od zakupu wszystkich tych, którzy mimo zmian w wymaganiach banków nadal utrzymali zadowalającą zdolność kredytową.
Przyczyny rozbieżności w statystykach
To prowadzi nas do następującego wniosku i wyjaśnienia pierwszej, podstawowej przyczyny niezgodności analitycznych. Różne segmenty rynku mogą zachowywać się odmiennie od innych. A dziennikarze i analitycy, niestety, najczęściej wyciągają na podstawie relatywnie wąskich analiz nieuprawnione generalizacje na temat całego rynku.
Niemal każdego tygodnia jesteśmy bombardowani uogólnionymi i zgeneralizowanymi informacji o treści „rynek nieruchomości spada w przepaść”, albo wręcz odwrotnie „rynek nieruchomości jest obecnie w rozkwicie”. Wynika to z tego, że dziennikarze i analitycy w sposób nierzetelny informują odbiorców rzekomo o całym rynku, zamiast dodać, że ich analizy czy badania dotyczą wyłącznie jednego z wyżej opisanych segmentów. Nie wspominając już o tym, że pisząc „rynek nieruchomości” wrzuca się, zapewne nieintencjonalnie, wszelkie subkategorie tegoż rynku czyli nie tylko popularną „mieszkaniówkę”, ale też rynek nieruchomości komercyjnych, czy nawet gruntów. A są to przecież zupełnie odmienne gałęzie branży! Dość powiedzieć, że rynek nieruchomości magazynowych rozkwitł w czasach pandemii, zaś wynajem mieszkań spotkał się ówcześnie z nienotowanymi w historii spadkami. Ponadto, rynek nieruchomości jest zawsze rynkiem lokalnym i inaczej ceny mogą się kształtować w stolicy czy miastach wojewódzkich, a inaczej na peryferiach.
Metodologia badań, czy kilka słów o statystykach
Drugim, równie istotnym problemem, jest oczywiście wybór konkretnej statystyki do przeprowadzania analiz. I tutaj znów wybierając konkretne badanie, da się udowodnić niemal każdą tezę, jaką się z góry założyło. Należy zwrócić uwagę na to, że wszystkie artykuły ogłaszające „ogromne wzrosty” cen nieruchomości, w zasadzie zawsze posiłkują się statystyką cen w perspektywie… ostatniego roku kalendarzowego. I faktycznie, kiedy badamy ceny mieszkań „rok do roku” to okazuje się, że na niektórych rynkach możemy zaobserwować nawet 10 czy 15 procentowe podwyżki.
Należy jednak zauważyć, że kiedy analizujemy sytuację na rynku „kwartał do kwartału” (np. 2Q2022 vs 3Q2022), to już o ogromnych wzrostach możemy zapomnieć. W tej perspektywie bowiem, obserwujemy niemal wszędzie albo stabilizację, albo obniżkę cen (rekordzistami spadków cen są chociażby Toruń czy Bydgoszcz, gdzie uśredniona cena wszystkich lokali mieszkalnych spadła pomiędzy dwoma ostatnimi kwartały niemal o 4%).
Przy czym, należy uwzględnić jedną, istotną kwestię: mamy ponad 17 procentową inflację. Zatem, jeżeli nawet rok do roku ceny na niektórych rynkach wzrosły o 10 procent, to realnie i tak spadły… aż o 7 procent. Badając ceny mieszkań w ujęciu rocznym, okazuje się, że w zasadzie na żadnym rynku nieruchomości niestety nie obroniły się przed inflacją.
Jak sobie poradzić ze sprzecznymi informacjami?
Jakie jest zatem najlepsze rozwiązanie i jak odnaleźć się w gąszczu sprzecznych informacji? Przede wszystkim, należy śledzić ceny na portalach ogłoszeniowych w segmencie nieruchomości, które nas interesują. To pozwoli nam odsiać niesprawdzone informacje i z pierwszej ręki weryfikować, czy sprzedający są skłonni do tego, aby obniżać ceny oferowanych lokali.
Po 2-3 miesiącach, prowadząc szczegółowe obserwacje, będziemy mieli informacje na temat tego, czy ceny nieruchomości w wybranym przez nas segmencie faktycznie maleją, czy też nie. Dodatkowo, możemy pokusić się o kilka wizyt w lokalach, które nas potencjalnie interesują, aby chociażby porozmawiać ze sprzedającymi i zweryfikować, czy są oni skłonni do podjęcia negocjacji, czy też twardo będą stali na stanowisku, że finalnej ceny obniżać nie zamierzają. To wszystko da nam szersze spojrzenie na sytuację na rynku bowiem w naszej indywidualnej sytuacji liczyć się będzie przede wszystkim to, jaka cena pojawi się na naszym akcie notarialnym, a nie w uśrednionej statystyce.
Kupować, czy czekać?
Biorąc pod uwagę powyższe i podsumowując kwestię zakupu w kontrze do czekania na spadki, należy podkreślić znaną od lat niepisaną regułę. Eksperci są bowiem zgodni, jeżeli kupujemy pierwszą nieruchomość na własny użytek, oczekiwanie na spadki niemal zawsze kończy się stratą dla konsumenta. Tym bardziej, jeżeli uwzględni się uiszczane comiesięcznie opłaty za wynajem obecnego lokalu i inne, dodatkowe koszty. Należy sobie zatem powiedzieć wprost- kupując mieszkanie dla siebie, nie ma na co czekać.
Kupując mieszkanie pod inwestycję, można szukać promocji w segmentach, które najmocniej odczuły spadek zakupu ze środków kredytowych, są to przede wszystkim duże lokale w niskim i średnim standardzie. Mimo wszystko też, należy pamiętać, że są segmenty (jak na przykład segment premium czy lokale o bardzo małym metrażu), które są wyjątkowo odporne na zawirowania rynkowe, to też należy brać pod uwagę planując zakup nieruchomości w najbliższych miesiącach.