Co ze zdolnością kredytową Polaków i jak wpływa to na rynek nieruchomości?

Ostatnimi czasy zarówno media internetowe, jak i tradycyjne, bardzo często wspominają o prawdziwej zapaści na rynku kredytów hipotecznych. Notorycznie jesteśmy informowani o tym, jaki wpływ ma zdolność kredytowa na rynek nieruchomości, a w szczególności rynek lokali mieszkalnych. W dzisiejszym artykule przybliżymy zatem kilka najistotniejszych informacji na ten temat i postaramy się odpowiedzieć na pytanie, jaka przyszłość czeka branżę kredytów mieszkaniowych i co to oznacza dla przysłowiowego Kowalskiego.

Zdolność kredytowa Polaków. Jak prezentuje się dzisiaj, a jak to wyglądało dotychczas?

Na wstępie należy zaznaczyć, że zdolność kredytowa Polaków przez ostatnie lata (mniej więcej do początku podwyżek stóp procentowych z końcówki zeszłego roku) była nad wyraz wysoka. Mieliśmy rekordowo niskie stopy procentowe, przez co dostępność do taniego pieniądza z kredytu miał niemalże każdy Kowalski, który posiadał relatywnie stabilne dochody i to nawet wtedy, kiedy comiesięczna pensja nie była wybitnie wysoka. Kiedy dodamy do tego również aktywnego zawodowo małżonka, przeciętne gospodarstwo domowe, o ile uzbierało środki na wkład własny, raczej bez większych problemów mogło uzyskać kredyt hipoteczny. I choć oczywiście zdolność kredytowa jest wyliczana różnie przez różne banki, to na dwu czy trzypokojowe mieszkanie w średniej wielkości mieście stać było bardzo, bardzo wiele osób.

To napędziło rynek mieszkaniowy, który rósł w sposób niespotykany w perspektywie ostatnich 30 lat, czyli w zasadzie od momentu przejścia z gospodarki centralnie sterowanej, do gospodarki kapitalistycznej. Ceny nieruchomości od 2015 roku szybowały w górę, osiągając rokrocznie dwucyfrowe podwyżki, liczone w procentach. Później, nikogo już nawet nie dziwił fakt „podskoczenia” cen nieruchomości o 12 czy 15% w skali roku. Do tego, deweloperzy bili kolejne rekordy, zarówno otrzymywanych pozwoleń na budowę, mieszkań w trakcie budowy, a także w ilości sprzedanych lokali.

Tylko rzadko kiedy w jakichkolwiek analizach, czy też raportach, deweloperzy uczciwe przyznawali, że ta koniunktura została napędzona właśnie… łatwym dostępem do kredytu. To wysoka zdolność kredytowa Polaków utrzymywała cały rynek nieruchomości na fali wzrostów. Od momentu przykręcenia kredytowego kurka, który jest konsekwencją podnoszenia przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP) stóp procentowych, od kilku miesięcy zaobserwować można swoisty zastój na rynku mieszkaniowym. Deweloperzy rozpoczynają coraz mniej budów, przeprowadzana jest znacznie mniejsza ilość transakcji, a na dodatek, zarówno kupujący, jak i sprzedający, liczą, że nadejdą „lepsze czasy” i po prostu wstrzymują się z podejmowaniem jakichkolwiek decyzji. Rynek znajduje się zatem w pewnym „zawieszeniu”, które będzie trwało tak długo, jak długo będzie problem z dostępem do pieniądza kredytowego.

A kiedy najwcześniej możemy spodziewać się jakiegokolwiek zwrotu akcji? Inflacja a zdolność kredytowa.

Tak naprawdę, ewentualna zmiana na rynku mieszkaniowym jest uzależniona niemal wyłącznie od… poziomu inflacji. Dlaczego? Ponieważ to właśnie od poziomu inflacji zależy wysokość stóp procentowych. Podnosząc je, RPP ma niejako zamiar „zdusić” gospodarkę, ograniczając konsumpcję pieniądza. Ponadto, wraz z podniesieniem stóp procentowych, banki mogą zaproponować wyższe oprocentowanie lokat, przez co następuje odpływ gotówki w sektor bankowy z innych sektorów, między innymi nieruchomości. Ograniczanie gotówki w obiegu jest właśnie jednym ze sposobów walki z inflacją. RPP chce skłonić ludzi, aby zamiast wydawać gotówkę, trzymali ją na koncie, lub też… w tak zwanej „skarpecie”. To ograniczy konsumpcję i spiralę coraz wyższych cen.

Zatem dopiero kiedy inflacja nieco osłabnie, możliwe są jakiekolwiek ruchy ze strony RPP zmierzające do ponownego obniżenia stóp procentowych. Wówczas, znów zdolność kredytowa Polaków osiągnie znacznie wyższy poziom, co zdecydowanie „rozrusza” rynek nieruchomości. Pozostaje jednak jedno, istotne pytanie: kiedy się to stanie? W październiku oficjalny odczyt inflacji to aż 17,2 procent. Nic zatem, wbrew zapewnieniom rządzących, nie wskazuje, że inflacja będzie się zmniejszać. RPP zatem nie będzie miała zbyt wielkiego pola manewru, poza kolejną podwyżką stóp i automatycznie jeszcze większym ograniczeniem zdolności kredytowej.

A co mówią statystyki?

Statystyki są dość jednoznaczne w temacie pogłębiającego się kryzysu na rynku kredytów mieszkaniowych. Ilość zapytań do Biura Informacji Kredytowej (BIK) spada w ostatnich miesiącach nawet o 70% (!) w porównaniu z rokiem poprzednim. Dodatkowo, spora część z pozostałych 30% to tak naprawdę nic innego, jak wnioski o reorganizację obecnego kredytu.

Jaki procent nieruchomości był faktycznie nabywany ze środków kredytowych?

Pewnym metodologicznym problemem jest oczywiście to, jak wiele nieruchomości było kupowanych za gotówkę, a ile ze środków kredytowych. Ciężko o jednoznaczną ocenę, bowiem statystyki tutaj różnią się w zależności od przyjętej metodologii nawet o kilkadziesiąt procent. Warto natomiast zauważyć, że ogromna część zakupów nieruchomości była tak naprawdę tylko pozornie dokonywana za gotówkę. Jak to się dzieje? Chodzi tutaj o to, że w przypadku, gdy sprzedajemy swoją nieruchomość w celu zakupu nowej, a nasz nabywca wspiera się kredytem, to mimo tego, że nabywamy nową nieruchomość pozornie za gotówkę, to tak naprawdę, pieniądze pochodzą z… kredytu nabywcy naszego starego lokum. Takich metodologicznych problemów jest znacznie więcej, dlatego też statystyki są bardzo rozbieżne w tym kontekście.

Nie zmienia to jednak faktu, że łączna liczba transakcji na rynku mieszkaniowym spadła od około 40, do nawet 80% rok do roku w pierwszym półroczu 2022 roku. Przykładowo, w Warszawie spadek ten wynosi aż 50%, we Wrocławiu 59%, a w Łodzi aż… 74%. Rekordzistą jest Białystok, w którym to ilość transakcji na rynku pierwotnym spadła aż o 81%. Jak się zatem okazuje, zdolność kredytowa Polaków jest kluczem do udanych transakcji na rynku nieruchomości, a szczególnie, rynku nieruchomości mieszkalnych.

Jaki wnioski wynikają z powyższej analizy?

Zarówno dla sprzedających, jak i dla kupujących, może to być „ostatni dzwonek” na korzystne dokonanie transakcji. Sprzedający powinni mieć na uwadze fakt, że w przyszłości zdolność kredytowa potencjalnych nabywców może zostać jeszcze bardziej okrojona, co zmniejszy już i tak kulejący popyt na mieszkania. Kupujący zaś, jeżeli wspierają zakup mieszkania środkami kredytowymi, muszą wiedzieć, że w następnych miesiącach ich zdolność kredytowa spadnie jeszcze bardziej, niż do tej pory. Może się zatem okazać, że to właśnie teraz mamy najlepszą porę zarówno do sprzedaży, jak i zakupu mieszkania.