Ustawa o ochronie praw lokatorów – w czym może nam pomóc biuro nieruchomości?
Każda osoba, która wynajmuje swój lokal mieszkalny chce, aby najem przebiegał bezproblemowo, zarówno pod kątem płatności, zachowania najemców, a także dbania o powierzone mienie czy relacje z sąsiadami. Niejednokrotnie zdarzają się jednak sytuacje, w których najemca nie wywiązuje się ze swoich obowiązków należycie. Zarówno media tradycyjne, jak i internetowe systematycznie aż huczą o historiach nieuczciwych lokatorów, którzy wykorzystują swoją uprzywilejowaną pozycję wynikającą z… owianej złą sławą ustawy o ochronie praw lokatorów. Z dzisiejszego wpisu dowiesz się, jakie są najważniejsze kwestie zawarte w ustawie, a także to, w czym może pomóc Ci w tym kontekście biuro nieruchomości. Zapraszamy do lektury!
Ustawa o ochronie praw lokatorów – skąd się wzięła?
Ustawa o ochronie lokatorów to akt prawny powołany ponad 20 lat temu, a dokładnie w 2001 roku. Teoretycznie, w pierwotnym zamyśle miała gwarantować ochronę lokatorom zajmującym mieszkania komunalne i socjalne, które gmina udostępnia najbardziej potrzebującym (przynajmniej w założeniu). Jednak w wyniku legislacyjnych niedopatrzeń, ustawa objęła również… najem na wolnym rynku. I tak, w wyniku zupełnego przypadku, obecnie największa zmora osób wynajmujących lokale weszła w życie i od ponad dwóch dekad sprawia, że wynajmując swoje mieszkanie, możemy bardzo źle na tym wyjść, o ile… nie korzystamy z pomocy profesjonalistów. A w czym nam może pomóc biuro nieruchomości?
Po pierwsze – nieświadomość nie zwalnia z odpowiedzialności.
Pierwsza i najważniejsza wartość wynikająca z usług profesjonalistów to fakt uświadomienia właściciela nieruchomości, z czym związana jest ta okryta niechlubną sławą ustawa. Sam fakt świadomości rozmaitych zagrożeń, a także podstawowych zagadnień ustawy (nawet podstawowych, takich jak chociażby wybór pomiędzy umową na czas określony, w porównaniu do umowy zawartej na czas nieokreślony) sprawia, że powoli zyskujemy kontrolę nad całokształtem stosunku najmu. Czy wiedziałeś na przykład, że jednomiesięczny okres wypowiedzenia zawarty w umowach najmu jest „z góry” zapisem nieskutecznym? W przypadku bowiem umowy zawartej na czas nieokreślony, ustawa jasno precyzuje okres wypowiedzenia na 3 miesiące, zaś w przypadku umowy zawartej na czas określony, ten zapis jest nieważny, żadna ze stron, poza wyjątkowymi przypadkami jasno określonymi w umowie, nie może jej wypowiedzieć. Oczywiście, każdorazowo umowę można rozwiązać za porozumieniem stron, ale „porozumienie stron” nie oznacza przecież jednostronnego wypowiedzenia umowy! A przecież niemal w każdej umowie najmu lokalu mieszkalnego wpisany jest właśnie jednomiesięczny okres wypowiedzenia. I w przypadku najemcy, z którym mamy możliwość „dogadania się” problem nie jest tak palący, jednak w przypadku nieuczciwego najemcy tak pozornie błaha sprawa może okazać się prawdziwie obosiecznym mieczem, który może być użyty przeciwko nam. Biuro nieruchomości powinno nas o tym poinformować jak i o dziesiątkach innych zagrożeń, przed którymi może nas ustrzec poprawnie skonstruowana umowa najmu. A skoro jesteśmy przy umowie, to…
Umowa a brak umowy – co lepsze?
Częstą pomyłką jest przekonanie, że brak pisemnej umowy chroni właściciela przed nieprzyjemnymi konsekwencjami, na które może nas narazić nieuczciwy najemca. Wynajmujący błędnie twierdzą, że brak pisemnej umowy oznacza brak stosunku najmu między wynajmującym, a najemcą. Nic bardziej mylnego! Brak umowy najmu nie oznacza braku stosunku najmu. W przypadku braku pisemnej umowy, automatycznie zachodzi domniemanie, że pomiędzy wynajmującym a najemcą zawarta została umowa najmu na czas nieokreślony. A ta, jest pod wieloma względami zdecydowanie gorszym rozwiązaniem (pod kątem chociażby wypowiedzenia umowy) dla wynajmującego, niż umowa na czas określony. I świadomy najemca może to z premedytacją wykorzystać przeciwko nam!
Z drugiej jednak strony należy zauważyć, że część osób uznaje brak pisemnej umowy za najem „nielegalny”. Nie ma jednak nic „nielegalnego” w wynajmowaniu lokalu bez pisemnej umowy. To, co zaś jest istotne, to fakt odprowadzenia należnego podatku. Tutaj również, warto rozliczać się z fiskusem w należyty sposób. Jeżeli argumenty o podatkowej uczciwości kogoś wystarczająco nie przekonają, to warto zaznaczyć, że to właśnie donos do „skarbówki” jest z reguły jednym z pierwszych „argumentów”, które podnosi nieuczciwy lokator w przypadku konfliktu z właścicielem.
Dodatkowo, rozliczenie się z fiskusem jest warunkiem zawarcia umowy w formie tak zwanego „najmu okazjonalnego”, w ramach którego najemca zobowiązuje się do dostarczenia notarialnie poświadczonego dokumentu, że w przypadku eksmisji zostanie przyjęty przez właściciela innej nieruchomości. W przypadku braku takiej formy umowy, często przed eksmisją bronią najemcę właśnie przepisy z ustawy o ochronie praw lokatorów. Wówczas, nawet w przypadku wyroku eksmisyjnego, nie można wskazanej eksmisji przeprowadzić, bowiem… to na gminie ciąży obowiązek zapewnienia takiej osobie lokalu socjalnego. A na niego, w zależności od dostępności lokali w konkretnej gminie, należy czekać z reguły od 5, do nawet 10 lat. Warto także dodać, że zakaz eksmisji został rozszerzony w czasie pandemii i trwał kilkanaście miesięcy.
W czym nam może jeszcze pomóc biuro nieruchomości?
Biuro nieruchomości, oprócz udzielenia nam wielu wskazówek (jak te powyższe), może nam pomóc również w inny sposób. Część agencji współpracuje z firmami weryfikującymi najemców- chociażby pod kątem dochodów czy zaciągniętych i niespłaconych zobowiązań. Dodatkowo, część agencji nieruchomości posiada wzory dokumentów, które zostały przygotowane przez prawników specjalizujących się w projektowaniu umów najmu zabezpieczających interesy właściciela. Biuro nieruchomości może również pomóc nam w poszukiwaniu odpowiednich lokatorów, a także w zarządzaniu najmem. To kompleksowy pakiet usług, który zwalnia wynajmujących z szeregu obowiązków spoczywających na ich barkach.